投资性房地产的转换解析是什么(投资性房地产转换的两种模式)
在生活中，很多人可能想了解和弄清楚投资性房地产的转换解析的相关问题？那么关于投资性房地产的转换解析是什么的答案我来给大家详细解答下。
一、投资性房地产转换类型以及转换日的确定
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
确凿证据：
（1）企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变（投资性房地产转换为自用房地产、转换为存货、自用的房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产）
（3）转换日的确定
固定资产、无形资产、开发产品转换为投资性房地产转换日空置建筑物董事会作出了正式的书面决议，非空置建造物为租赁期开始日。
投资性房地产转换为固定资产、无形资产、开发产品 转换日达到自用状态，开始自用，房地产企业：租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于销售的日期。
二、投资性房地产转换的会计处理
1、非房地产企业固定资产/无形资产转换为投资性房地产的账务处理
固定资产、无形资产转换为投资性房地产
（1）成本模式下的转换
借：投资性房地产（原值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产/无形资产（原值）
投资性房地产累计折旧/累计摊销
投资性房地产减值准备
成本模式下的转换就是将原固定资产、无形资产的原值、备抵科目换成投资性房地产的原值、备抵科目，只是名称改变，其对应科目的金额是一样的。
（2）公允模式下的转换
借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值）
累计折旧/累计摊销
固定资产（无形资产）减值准备
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）
贷：固定资产/无形资产
其他综合收益（公允价值大于账面价值）
注意：由固定资产、无形资产转换为投资性房地产的公允价值，当处于借方差额时，由于转换后的新账面价值（投资性房地产-成本）小于计税基础（税法下的计税基础原值-税法承认的累计折旧/累计摊销）产生可以扣差异，借方差计入公允价值变动损益（属于损益类科目），影响了应纳税所得额和所得税，所以转换产生 借：递延所得税资产 贷：所得税费用。当产生贷方差时，差额计入其他综合收益（属于所有者权益科目）未影响应纳税所得额和所得税，产生的递延所得税负债分录，借：其他综合收益 贷：递延所得税负债。
2、非房地产企业投资性房地产转换为固定资产/无形资产的账务处理
（1）投资性房地产成本模式转为固定资产/无形资产
借：固定资产/无形资产（原值）
投资性房地产累计折旧（累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
（2）投资性房地产公允模式转换为固定资产/无形资产
借：固定资产（无形资产）（公允价值，转换日的公允价值）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：投资性房地产-成本
投资性房地产-公允价值变动
公允价值变动损益（贷方差额）
注意：当投资性房地产收回自用，公允模式核算转换为固定资产、无形资产，不管是借方差还是贷方差都计入公允价值变动损益（损益类科目）直接影响利润总额。
3、房地产企业由开发商品转换为投资性房地产的账务处理（开发商品属于资产类存货下的核算科目）
（1）房地产企业开发商品转投资性房地产成本模式
借：投资性房地产（账面价值）
存货跌价准备（开发商品的备抵科目，已计提的存货跌价准备）
贷：开发商品（账面余额，没有减去存货跌价准备的余额）
（2）房地产企业开发商品转投资性房地产公允模式
借：投资性房地产-成本（转换日公允价值）
存货跌价准备（开发商品的备抵科目，已计提的存货跌价准备）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：开发商品（账面余额）
其他综合收益（贷方差额）
注意：非房地产企业、房地产企业转换为公允模式的投资性房地产，当公允价值大于账面价值产生贷方差，都计入其他综合收益（影响的是所有者权益，并没有直接影响损益，杜绝了通过核算方式变化，操纵利润），当是借方差就计入了公允价值变动，影响了应纳税所得额，但税法不承认公允价值变动，所以并不能影响当期应交所得税。
4、房地产企业将转换为投资性房地产的开发商品收回
（1）成本模式核算转换为开发商品
借：开发商品（账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）公允模式核算转换为开发商品
借：开发商品（公允价值）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：投资性房地产-成本
投资性房地产-公允价值变动
公允价值变动损益（贷方差额）
注意：公允模式下核算转回自用的固定资产、无形资产、开发商品，不管是借方还是贷方都一律计入公允价值变动损益。
温馨提示：通过以上关于投资性房地产的转换解析内容介绍后，相信大家有新的了解，更希望可以对你有所帮助。