房地产项目工期(房地产开发过程中工程建设包括哪些阶段)

导语：房地产中工程建设之工期篇

相比较之施工员的现场施工管理和监理的质量追求，甲方更注重工程的进度。推进工程建设，协调各家单位是甲方工程师义不容辞的责任，但对于工程进度如何计划又有怎样的要求呢？因房地产多建设12-32层这样的高层建筑，经济利润最大化，下面就以高层为例介绍工期要求，这样才能合理的安排劳动力，组织工程建设，提前做好下一部的工作准备，尽可能的提早完成任务。低层，中高层，超高层以及别墅这种大同小异，工期稍有变化，具体不再赘述。

工期一般以合同规定为标准设计总工期，以施工方上报的施工组织设计为依据，工期计划横道图为施工依据，以现场实际情况和甲方工程师的开工令、指令要求推进工程进度。

施工进度控制之横道图示例

熟悉房子建设的朋友应该知道，房屋建设分为九大分部（也有十大分部之说），但主要以基础、主体、装修为大头需要大量的时间，而水电、通风消防、供暖智能化等穿插施工，不占据具体时间。

基础施工阶段

基础施工是在地勘完成后，得到政府部门的施工许可后真正进行工程建设的第一步，主要有土方施工、桩基施工、桩基检测、地下室施工几大部分。一般来说，土方桩基同步施工，但试桩需要提前展开，筏板基础20天；静压桩及CFG桩1个月，人工挖孔桩、旋挖桩2个月，冲孔桩、钻孔灌注桩2.5个月，桩基检测时间静压管桩15天，混凝土浇注的桩30天，几乎是静载试验的时间，抗拔和小应变时间穿插施工，不占时间，地下室施工包括挖桩间土，割桩、砌筑砖胎膜，打垫层、做防水、打底板、做地下室，回填至标高正负零处，工期为无地下室无架空层：15天（有架空层增加10天）；1层地下室：75天；2层地下室：105天；3层地下室：150天。存在支护对撑（含角撑）的，每层增加20天，基坑支护含括在内，不单独计算时间。一般基础施工3-4个月。

基础施工

主体施工阶段

主体施工主要包括一次结构和二次结构，主体一次结构主要有扎钢筋、搭架子、支模板、浇混凝土再拆模上翻，按照标准层5天/层（首层8天、顶层10天/层）的要求，但实际情况可能会因赶工压索这个时间，3天一层也是有可能的；二次结构主要为砌筑和抹灰，二次结构随着主体结构也要穿插进来施工，人货梯于4层底板完成后开始安装，安装验收时间为1个月；砌筑应在主体结构完成第11层板后开始，封顶后50天完成，按照5天/层的进度，内墙抹灰应在砌体完成10层时开始，封顶后60天完成，按照4天/层的速度安排，外墙抹灰在结构封顶后60天开始（即内墙抹灰完成），按照1.5天/层，有外保温2天/层的速度安排，铝合金门窗框安装应在结构封顶50天后（即砌筑完成）入场施工，按照1.5天一层速度进展；外墙涂料工程应在结构封顶后75天开始，按照2天一层的速度展开。当然了，这是比较理想状态下的情况，实际情况可能因为抢工也会压缩工期，也可能安排顺序有一定出入，比方说外墙着急先抹外墙也是可行的，具体以现场工作面条件和甲方要求为准。这个过程一般需要11-12个月。

主体结构施工

砌筑及二次结构施工

抹灰工程

外墙装饰

装饰装修阶段

装修进场时间一般是在主体结构封顶后两个月进场，即砌筑和内外墙抹灰完成，大面场地移交应在主体结构封顶后90天场第一批(10层)地移交完，再分两批移交场地，每批间隔时间15天。装修一般需要2-4个月。

装修工程

装修工程

装修工程

交楼阶段

在大面装修完成后，需要竣工验收，资料补全，工程修补，如渗水，空鼓开裂，成品保护等维护工作，大概需要半年时间，才能交楼给业主，同时移交给物业。

交楼并移交物业

时间节点

以我司某一楼盘为例。见下图：

节点实际完成时间

开盘预售

还有一个重要节点----开盘，就是预售卖楼，预售是指当主体工程进度达到三分之二（有的因地域政策有不一样）得到政府许可就可以预售了，预售有个好处就是开发商能快速尽早回笼资金以便投入更多开发建设中去，因此房子价格相对也稍许便宜一些，而且业主也能以目前房价买到后面两年后的房子，所以两边都有利，但是因为只建设到主体三分之二，后面的工程或许看不到，总规改变，设计变更，质量问题，开发商跑路等等，买房也是有一定的风险，所谓高风险高收益嘛！

开盘预售

一般来讲，从工程开始建设到开盘需要8-10个月的时间，但真正交楼的时间一般需要两年。大公司对工期要求更加严格，也更加紧促，抢基础，抢开盘预售，抢交楼，各种穿插施工，但基本上都是依据上述节点来安排的，特殊时期或许稍许不同；如果跨过过年，工期相应顺延15天，其他节假日正常工作，不另外计算；地产界工期或许跟施工方工期要求也有些差池。

这些均为笔者了解到的，结合书本知识，现场情况所见所识所感，如果喜欢就收藏拿走，另有不对之处也欢迎指教，交流学习。

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