以房抵债可以吗(以房抵债的法律效力)

导语：【法律科普】当事人“以房抵债”的房屋能否对抗强制执行

在司法程序中，最难的一个环节就是执行，因为当事人可能没有财产以供执行，也可能当事人名下的财产有争议。

如果遇到这些问题都可能导致执行不能，最终不得不终止本次执行，等到当事人有财产之后再恢复执行。

正是因为有这样的情况，即使一方去的诉讼胜利，也要不到自己应得的利益，一拖再拖。

今天就给大家介绍一个关于强制执行的案例，在案例中，胜诉一方当事人查封了对方当事人的财产，却被案外第三人提出了执行异议。

一、案件重现：执行异议之诉

河北的李先生因为借款纠纷提起诉讼，经过法院判决，李先生应当拿回借款四十万元，并取得利息一万元。

不过，借款人王先生没有钱，无法偿还李先生的钱，于是李先生查封了王先生的房产。

令李先生没有想到的是，这时候有个案外人张女士提出了执行异议。张女士说，王先生也欠自己的钱，为了抵债，王先生将房子抵给了张女士。

两人签订了以房抵债的协议，协议中写明王先生欠张女士六十万元，王先生的房子价值五十五万元，现王先生将房子给张女士，欠款一次性还清。

张女士还提供了自己借王先生钱的借款协议，以及银行的转账凭证，只不过两人还没来得及办理过户手续，房子就被李先生查封了。

遇到这种情况，李先生应该怎么办，张女士可以凭借以房抵债要回房子吗？

其实我国的法律已经给出了明确答案，在《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》中有明确的法律规定。

二、法律规定：符合条件的执行异议应当得到支持

在这部法律当中，第二十八条给出了回答。其中第二十八条规定了登记在被执行人名下的房子被提出执行异议的情况。符合四个条件即应当给予支持。

第一个是在查封之前已经有个合法有效的合同，第二个是在查封之前当事人已经占有了该房屋，第三个是已经支付了房款，最后一个是不是因为本人原因没有完成过户手续。

只要满足这四个要求，法院就应该支持当事人排除强制执行的请求，下面我们就来详细分析一下这四个要求。

第一个关于合同的要求，这里面包含了两个要素，一个是合同是合法有效的，不是违法伪造的，另一个是合同签订的时间要在被查封之前。

第二个要求关于占有的要求，实际上指的是当事人已经住进了房屋，实际成为了房屋的“所有人”，并且这个占有要是合法的。第二个要求也有时间限制，必须要查封以前，也就是如果在查封以后住进房子，那么就不符合第二个要求。

第三个要求有关于房款，法律要求买房的人已经支付了全部价款，或者正在按照合同的约定支付了价款，也就是没有违约行为。

这是为了防止双方当事人为了排除强制执行而故意将房子转移。

最后一个要求是关于过户的要求，没有过户的原因是外部原因，比如房子不能过户或者没有达到过户条件。如果是因为自己的原因没有过户则不符合这一要求。

符合这四个要求，当事人就可以排除强制执行，法院会支持当事人的请求，并且当事人可以依据法院判决到房管局直接过户。

三、案件分析：本案是否适用该法律

本案与这条法律的规定有不一样的地方，也就是张女士并不是通过购买获得的房屋，而是通过以物抵债的方式获得的房子。

那么，张女士的情况是否适用这一法律规定呢？

我国司法上有过类似的判决，有支持以物抵债可以排除强制执行的情况，也有不支持的情况。

而具体的判决要根据案件的情况而定，如果当事人可以提供足够的证据证明自己的以物抵债是真的，那么法院也会支持当事人的请求。

因为本条法律规定的目的是保护公民的财产权，如果公民的财产确实是合法拥有的，那么即使有些情况不一样，也可以适用该法律。

以物抵债取得房屋，虽然没有房屋购买合同，当时有以物抵债的合同，另外，虽然以物抵债没有实际出资，但是曾经的一债权就相当于房款。

因此，以物抵债与买卖合同有相似之处，可以通过执行异议排除强制执行，只要以物抵债是真实的，且有证据证明。

本案中，张女士与王先生签订了以物抵债合同，并且提供了借款协议和转账证明曾经的借款的真实性。

同时，以物抵债合同是在房屋查封之前完成的，符合法律规定的第一个要求和第三个支付全部房款的要求。

而张女士不能过户的原因是李先生查封了房屋，不是因为自己的原因，也符合第四个要求。

所以，只要张女士实际占有了房子，那么张女士就可以通过强制执行拿回房子，解除查封，办理过户手续。

四、法律延展：是否所有的以房抵债都可以排除强制执行

上文中已经说明了只有真实的以房抵债才能排除强制执行，没有证据证明自己以房抵债真实性的，不能被法院支持。很多被执行人利用以房抵债的方式排除债权人的强制执行。

实际上，他们并没有将房子以房抵债，只是为了排除强制执行做的假手续，没有真实的欠款，这种情况是不能得到支持的。

当然，还有一种情况是真实存在欠款，也约定了以房抵债，但是这种约定是口头的，没有书面协议，无法证实真实性。

这种情况法院也无法支持，因为法院的判决需要证据，即使是真实情况，但是没有证据支持，只有口头陈述也无法被支持。

综上所述，以房抵债是否能够排除强制执行，需要依情况而定。

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