房产的优先购买权的5个要点是什么(房产优先购买权的行使规则)

导语：房产的优先购买权的5个要点

第一，注意只有按份共有中才存在优先购买权。共同共有是不分份额地对全部房产享有所有权，不涉及份额，不涉及优先购买权。

第二，优先购买权在外部转让中存在。内部转让不存在优先购买权（有约定除外）。

第三，优先购买权主要满足两个条件：行权期间+同等条件。

第四，两个以上共有人行权的，协商为主，协商不成的，以各自份额比例行权。

第五，继承、遗赠发生时，不存在优先购买权。（有约定除外）

法条展示

　物权编解释第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。　　第十条民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。　　第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：　　（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；　　（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；　　（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；　　（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。　　第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：　　（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；　　（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。　　第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

民法典第三百零五条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第三百零六条　按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

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