改善型需求是什么意思(改善的因素是什么)

导语：改善型需求应该不计其数，却为何没有喷涌而出？

2月份的“小阳春”像昙花一现转瞬即逝了，令人大跌眼镜。很显然大多数改需没有如期而至，那么他们在等什么？

我们知道，央行反复多次强调要支持改善型和刚需买房。那么，我们也知道:

能买得起的、想买的、必须买不能再等的刚需已经很少了，可以说是少得就像凤毛麟角一般。而改需却似乎不计其数。因为，只要条件允许、心中愿意、得大于失的情况下，可以说每个人都是潜在的改需。

既然有这么多潜在的改需，既然政策又支持改善住房，为什么绝大多数改需们却悄然无声、按兵不动呢？像09年救市那样，或者像15年棚改大潮那样，广大改需们蜂拥而上把库存一扫而光的情况多好啊！

事与愿违，改需们似乎并不买账，而是藏头不露尾地继续蛰伏着，让中介和开发商那一颗颗澎湃滚烫的心，又开始焦虑不安起来。

改需没有达到预期，我们要找出原因，就要首先分析当下改需的特征;否则，一切脱离改需实际情况、剥离改需心理状况去制定的政策;按照以往陈旧的思维、固定的框架去制定的政策，要么是刻舟求剑，要么就是缘木求鱼。

改需的实际情况和心理状况一般不外乎以下几个特点:

第一、手里有钱的改需，当然是指有足够资金的改需。(排除亿万富翁，因为他们可以随心所欲地改善，不需要论述。）

这样的改需位数不多不少。每个地区都有一部分人在棚改以后又挣了大钱，有足够的实力全款买房。这样的改需要有稳定的预期。即对未来的生活没有任何顾虑了。

比如:我们身边有人在这几年，通过做生意挣了一千万乃至几千万。那么，改善住房就是他们最大的需求了。但是，这些人大多都是五十左右的年龄，挣钱的能力在下滑，很可能以后不再挣大钱了。这样，他们就得在计划安排好自己的儿女求学、结婚，自己的养老问题以后，剩下的钱就可以考虑改善住房了。

当然在三四线城市，就不需要几千万了，几百万就可以改善得很好了。

但是要让这部分现在有钱，将来却不能再挣大钱的人改善住房，那就得使他们有一个稳定的预期，起码让他们的养老问题后顾无忧。

就拿我本人来说吧，我有二百万的存款，今年五十多将近六十岁了，再创业基本不大可能了;想改善一下住房，买大户型的，在三四线城市也足够了。问题是:我的二百万都买了住房了，以后的生活怎么办？养老问题迫在眉睫，手里没有一分钱，退休金又很低，我怎么养老？能靠孩子吗？

像我这种情况的人可以说是比比皆是。如果能有一个稳定的预期，即养老的费用如果能够确定，我就可以果断出手。

比如，养老如果五十万足矣，我就不需要留二百万了，把一百五十万拿出来改善住房就水到渠成了。

可是，根据目前的物价上涨幅度来看，五十万显然不够;具体需要多少，谁也没数，只好追求存款的多多益善了，改善住房的计划就一再搁浅。

由此可见，物价稳定、币值稳定才有利于敦促现在有钱的刚需上车。

第二、手里没有多少钱的改需，他们能够付得起首付，但是却没有能力全款买房。

这部分人应该数量庞大。他们如果对未来充满自信，收入在不断提高，就有可能上车。

这部分人大多应该处于中年时期，只要自己的收入稳定提高，就可以上车了。如果他们面临着失业的威胁，就不敢上车。

第三、以前想改善，现在不想改善的改需。

想改善是再正常不过了，但是突然不想改善了。这个我们就得仔细分析一下看看。

我觉得大多数放弃改善的刚需都是因为对房价心灰意冷了，觉得不值得了。人生毕竟有丰富多彩的生活，何必把自己一生幸福捆绑在住房上？通过努力，住上富丽堂皇的豪宅固然很好;可是三室一厅也可以满足居住;顿悟之后，二室一厅也未必不没有幸福;实在不行，一室一厅也照样可以吃得饱、睡得着……

在为了买房搞得心力交瘁的时候，回过头看看自己的房子，不也挺好的吗？

所以，当改需们的承受能力到达了极限，放弃的选择远远大于坚持的可能。

第四、现在不改善，等到将来再改善。

这样的改需最多，其实大多数居民都有这样的梦想。谁不想住豪宅？谁不想买别墅？

那么，这么多的改需都到哪里去了？

第一、加装电梯，使得部分改需中止了改善计划和行动。

应该说，千万潜在的改需，心情最迫切的就是住在多层楼房顶楼的居民。由高换低、多层换电梯，自始至终都是普通人中最大的改需群体。

然而，轰轰烈烈的加装电梯，使得这部分改需有的干脆放弃了换房;有的推迟了换房计划，想住着看，体验一下加装电梯后的感觉。

第二、房价太高，使得部分改需觉得不值得甚至是高不可攀的，就改弦更张，不考虑改善住房了。

这个很好理解的。如果是刚需，为了有房住，掏空六个钱包，再东挪西借咬牙坚持买房，人人都可以理解，也可以大力支持。

如果是为了改善住房，再去掏空别人的钱包，恐怕就是至亲好友也没有人愿意支持。

有钱你就改善，没有钱就拉到，何必去干扰别人？

第三、币值不稳，吓阻了部分改需。

币值如果不稳定下来，通货膨胀如果源源不断，吓阻了即将步入老年行列的改需。他们本来有着很强的改善愿望，但是总是担心自己的养老费用不够，而只好把改善住房变成了努力存钱。

第四、部分改需担心自己的老房没有去处，也不敢上车。

即，买了新房，老房怎么办哪？房子数量太多，二手房尤其是自己不想住的二手房将来是不是废了？卖给谁呢？租不出去啊！等等。当然这个问题是次要的，如果买新房的代价适当降低，老房即使是空置，大家也不会太在意。但是，以现在这么大的代价买了新房，老房何去何从，大家不得不考虑清楚。权衡利弊，莫衷一是，部分改需只好放弃了改善计划。即，降低房价可以有效解决这个问题。

综上所述，停止加装电梯、保持币值稳定、适当降低房价，就可以鼓励大量的改需入市。

有人说，提高收入不也可以解决吗？这个说法我不反对，问题是提高收入很难，也很不均匀。大家都想提高收入，可是怎么操作？谁来给你提高啊？再者，有多少人收入的提高能超过房价上涨速度？

而停止加装电梯、保持币值稳定、适当降低房价很容易，只要一纸文书即可，就看大家愿不愿意。

而提高收入不是愿不愿意的问题，而是能不能的问题。这正所谓:

仰而求之难，俯而拾之易。

一个大家都愿意，却需要仰而求之，很难实现;一个很容易实现，俯身就可以拾到，就看大家愿不愿意，请问那个方案更好？

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