“三旧”改造(三旧改造问题及解决对策)

导语：研究｜浅析“三旧”改造存在的问题及规划对策

编者注：随着新型城镇化进程的持续推进和社会经济的发展，广东省的土地资源供需矛盾日渐突出，以往粗放型的土地扩张模式已经无法适应新时期的需求，因此，广东省积极探索土地利用新思路，提出“三旧”改造，以此来优化土地资源配置，实现建设空间的有效拓展，促进全省高质量可持续发展。

一、“三旧”改造的重要性

“三旧”改造是指对旧城镇、旧厂房、旧村居用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。大力推进“三旧”改造既是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现，又是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径，还是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。“三旧”改造有利于提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用，促进经济社会健康、平稳发展。

二、“三旧”改造存在的问题

①相关政策制度不完善，政策扶持力度不足

广东省“三旧”改造工作虽已开展十余年并进行了多次政策调整，但仍然存在某些方面政策制度缺失。比如在拆迁争议解决方式、用地管理、风险管控等方面存在大量政策空白，使得改造工作实施不当，达不到预期效果。其次，“三旧”改造还需要大量的资金扶持，但在以往的实践中，对中小型房地产企业的资金压力不够重视，无法保障中小型房地产企业顺利参与改造工作。

②改造创新意识不高，盲目套用成功经验

“三旧”改造应针对不同地域、不同类型的改造对象，因地制宜、精准施策，但目前整体表现出单一化、重复化的改造特点。这将会出现改造模式不适用，特殊情况无法处理，方案漏洞难以弥补的后果。因此，改造方案的设计部署应当不断科学优化，有的放矢。

③闲置土地多头管理，工作进展效率低下

由于闲置土地的监管和审批权利分属于不同的职责部门，在审核闲置土地达标情况时往往会出现管理漏洞，在监管闲置土地利用情况时，不同部门之间沟通不到位，不了解互相的工作内容及方式，可能会出现部门之间踢皮球现象，导致部门间出现矛盾，改造工作效率低下。

④多方主体缺乏有效沟通，增加改造阻力

“三旧”改造涉及政府、村集体、居民等多方主体利益，各方趋利的情况下没有建立有效沟通渠道，发生冲突屡见不鲜。例如，村民长期对政府和开发商不信任，对拆迁补偿还存在高预期，缺乏沟通平台将进一步激化矛盾。再者，村民往往法律意识薄弱，被侵权时无法有效维权，也在一定程度上阻碍了改造工作的进行。

三、“三旧”改造的规划对策

①健全完善政策机制，为改造保驾护航

科学合理的统筹规划、完整的政策体系、全面的实施引导是“三旧”改造得以有效实施的重要基础。现阶段，政府除了要优化控规调整相关机制、健全城市更新机制、做好与现行国有土地管理制度的有效对接，还要加强提供相关金融政策扶持。可针对旧改项目开发创新金融产品，提高社会资金运转效率，以此促进旧改规模化发展。

②因地制宜创新改造，为改造指明方向

实行差异化创新改造，项目前期深度挖潜，摸底调研，借鉴成功经验，结合本地域自身实际情况，在原有方案上不断优化调整，提高项目可行性。另外，改造中还要注意城市特色的彰显，避免因盲目改造导致历史建筑、古树古木的破坏。

③加强政府内部沟通，多部门联合工作

精简流程，明确各部门职责，加强职责部门间的横向沟通，建立部门联合机制，成立专项领导班子，建立统一的大数据平台，推动监管与审批部门间的工作内容、工作方式及流程的互相了解，从而提高政府管理能力，便于开展各项工作。

④发动群众参与改造，构建合作新机制

首先，建立畅通的沟通反馈渠道和社会协同平台，广开言路，接收群众意见建议；其次，广泛调研，深入群众，了解居民需求。发挥民众主观能动性，使其在改造中掌握与其代表利益相匹配的话语权，有利于平衡各方主体利益，保证改造的顺利实施。

总结

“三旧”改造是广东应对土地供需矛盾、盘活利用低效用地的重要举措。在改造过程中存在政策制度不完善、创新意识不高、没有统一管理、主体间缺乏沟通等问题，应通过完善政策健全机制、实施改造创新、提升部门管理能力、构建多主体合作新机制来提高“三旧”改造的综合效益，使其成为兼顾区域发展、城市更新、人民福祉的全面型工程。

本文内容由小德整理编辑！