购买期房需要注意哪些问题(购买期房的注意事项)

导语：购买期房需要注意哪些问题？

近年来买期房后购房者权益受到损害的案例比比皆是。质量差、虚假广告、推迟交房，甚至烂尾。烂尾不仅损害购房者利益，从而导致的“断供潮”甚至影响银金融安全。购房者买期房不得不警惕。

我们平时所说的购买“期房”，实际上就是指商品房预售。商品房预售是与现房销售相区别的一个概念，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。期房的售价一般来说比现房的售价要低，较现房而言，购买人承担的风险较大。因此，在现实生活中，房屋买卖中出现问题最多的就是期房买卖。具体来说，期房的买卖主要存在以下几个方面的问题。

第一，逾期交房。开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足，致使工程拖延，甚至直接烂尾。

第二，房屋质量出现问题。房屋的质量问题也是极易出现的，购房者如果做好前期的准备工作，损失也是可以避免的，比如了解开发商以前开发过的房产质量。

第三，交房时发现房屋面积和格局与原规划不符。这个问题只能在交房后才可以发现，所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定，以减少自己的损失。

第四、交房时发现与预售的广告宜传不符。房地产开发商为了促销，不论是预售还是销售都需要利用各种媒体做大量的广告宣传，其中不乏一些虚假广告，而购房者往往会被这些令人限花缭乱的广告所迷惑，从而签订房屋买卖合同，交付房款或定金，等见到真正的房屋时却大失所望，发现其与广告宣传完全不符。这种受骗上当的经历在期房的购买中发生的概率非常大。

如果很不幸，买期房遇到问题，可以参照以下法律法规着手维护自身合法权益：

诚信原则。根据民法典规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。也就是民事活动应当遵守诚信原则，订立合同的双方都应当遵守合同约定，履行合同义务。

合同争议。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

虚假广告。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

房屋实际面积与合同面积不符。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

逾期交房。合同有约定的按照其约定。没有约定的根据相关的司法解释，对于逾期交房的，催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时仍不能按时交付的，购房人请求解除合同方能得到法院支持;这里应该注意的是，当延迟交房发生后，购房人在一年以内都没有催告开发商的，可以视为其放弃解除权的行使。购房人在行使合同解除权时，应当通知开发商。开发商自购房人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按购房人累计已付款的30%向其支付违约金。

质量有问题。1.对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证明后，要求开发商予以退房，因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。对购房者的合理、正当要求，开发商置之不理的，可以向消费者协会投诉或者向法院提起诉讼。2.对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，承担商品房保修责任”的规定，请求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购房人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。

事后诉讼不如事前防范。签订合同之前尽可能更多地了解开发商的运营情况、开发过的房屋质量、业界口碑、预售资质等等才能更好地降低风险。

总之，消费者在购买期房时，一定要做到理性消费，切不可盲目签约。现在的商品房买卖，动辄百万，甚至几百万元，而房地产市场本身就存在诸多不规范之处，开发商又良莠不齐，因此，消费者应切实做好签约前的准备工作，尽力控制购房的风险。

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