房地产市场具有区域性的原因(为什么说房地产市场是一个区域性的市场)

导语：房地产永远是局域市场，怎么买房、卖房看下面六条

房屋价格由当地决定

吃穿住行，这样的排位就是人刚需重要性的排位。

投资、做生意、理财这四个市场永远是最活跃也是最敏感的和每个人最息息相关的。

下面我们从数据的角度看看房地产市场，以及个人买卖房的判定依据。

1、看本地人口、城镇化率、收入比。

本县就看本县的，本市就看本市的，除了各地的省会城市和少数几个经济热点城市外，大多数人不需要看本地之外的市场。

城镇化率是房价硬指标

本地人口主要看几个数据：

A：人口流出数据和人口出生率。

如果人口是流出大于人口的流入和出生，那么房价长期来看涨的空间有限。当地居住人口增长或减少决定一个地方长期的房屋需求量。

B：本地的城镇化率。

说得更准确点就是本地的常住20-35岁人口在县城的自住房比例。如果这个数字值低于50%，那么未来本地的房地产市场下跌的空间基本很少。如果这个数值高于70%，那么上涨空间基本很少。

C：本地的平均房价和城镇居民的年平均收入比。

如果这个收入比在低于0.1那么房价没有上涨空间（即1个人不到2个月收入买1平米房子），并且处于下降通道。

如果这个收入比在0.3到0.5之间（即1个人4个月到6个月收入买1平米房），那么这个房价处于无风险区。

如果这个收入比在0.5到0.8之间（即1个人7个月到10个月收入买1平米房），那么这个房价处于高风险区。

如果这个收入比大于0.8那么这个房价大概率处于拐点区。

2、看本地的收入结构和产业链

一个地方的收入决定一个地方的房地产市场高点和低点。

一个地方的收入结构决定一个地方房地产市场是满足性住房为主，还是改善型住房为主。

一个地方的产业链长短，决定一个地方的经济稳定性和房地产市场需求的持续性。

产业链在本地越长越宽，本地房价越坚挺

产业链过短的行业占主导或者一次性投资占主导的地方（如市政、路桥、绿化等基础工程项目），那么房屋价格波动性和风险性就偏大。因为当地的收入稳定性差。

3、看城市影响力的辐射半径

城市影响辐射力强的城市对外地人口吸引力就强，房价就坚挺。

例如北京，对整个中国都具有辐射力；

比如上海，对长三角和东南东北亚及欧洲的辐射的辐射；

比如深圳对全国的辐射；

比如广州对非洲和华南的辐射。

比如武汉对湖北的辐射；

比如郑州对中原地区的辐射；

....

每个城市对周边的辐射半径都不同，这个可以通过人员流动热力图做出来，房价可以以此作为 参考。

4、看城市人口占辐射半径内人口的比例

辐射半径说明人口有可能流动，但是一个城市的人口占比如果超过辐射半径的30%那么房屋价格已经处于高位，如果超过50%那么就处于高风险区。

根据不同城市等级这个数值有所变化，

同时辐射半径内的人口不是指户籍人口，而是特指等同本城市常住城镇人口的平均收入人口。

5、看国家金融政策和行业政策

简单地说就是看货币发行量，客观地说房价上涨就是被货币发行量暴涨助推的，如果货币发行量增加那么全国平均房价一定是上涨的，这是首要判定大势，国家货币发行量受制于产业机构、进出口政策和国际大环境。

行业政策特指房地产调控政策，行业政策只能延缓和推迟趋势的发生，但不能完全改变。这也是为什么地产价格越调控越高的原因。

6、看本城市财政收入结构

如果一个城市财政收入中房地产市场占比越高，那么房价在一定时间内就越坚挺。如果一旦崩盘下跌的空间就越大。

所以购房尽量选择地产收入在财政收入中垫底的城市。

以上6条是息息相关的，具体城市具体分析，占比各不一样。

供大家参考！

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