湖南怀化楼市的危机为何怀化房价如此之低呢(怀化房价吧)

导语：湖南怀化楼市的危机，为何怀化房价如此之低，怀化市楼市的潜力

湖南省怀化市是湖南十四座地级中心城市之一，这座城市地处湖南西部（偏南区域），是湘黔桂三省交界重要的区域中心城市。

现在怀化市的常住人口大约为455.95万人，相比于十年前，这个区域的常住人口减少18万人以上。

人口的流出也就意味着楼市的需求量大减，这对于楼市而言算得上是一种真正的危机。

的确现在很多本地人也不看好怀化市的发展，毕竟长沙是湖南最大的中心城市，而长沙更是成为湖南年轻人重点流入的中心城市。

在前往长沙的年轻人当中，有一部分就是属于怀化地区，原本这些年轻人会在怀化各大区县城区置业安家，但他们有的却选择了去了长沙。

目前整个怀化市的房价不高，楼市新房与二手房的平均房价基本都处于0.53万左右。

怀化市的楼市房价在全国可统计的300座地级中心城市当中仅处于第240位，可以说怀化的房价在全国城市当中处于中等偏下再偏下的位置。

怀化的管辖区域面积很大，超过了2.75万平方公里。所以整个怀化各大区县的人口较为分散。

目前怀化常住人口最多的是溆浦县，常住人口大约为75.78万人，另外超过50万人口的区县，还有鹤城区71.26万人，沅陵县50.84万人。

怀化地区有很多少数民族自治县，这些区域人口均不多。比如通道侗族自治县常住人口大约为20.09万人，新晃侗族自治县，常住人口大约为22.08万人，靖州苗族同族自治县常住人口大约为23.36万人。

但是由于怀化各大区县人口基数不大，而且较为分散，所以各大区县的房价均不高。

目前怀化地区房价最高的主要是怀化的中心城区鹤城区，这个区域的二手房与新房平均房价均为约为0.56万左右。

鹤城区是怀化基础设施最好的区域，这个区域的管辖面积大约为673平方公里。

相对来说，在崇山峻岭的怀化地区，鹤城区的土地资源应该是最为丰富，这个区域的房价高，主要与这个区域人口集中有关系。

鹤城区的户籍人口大约为40.9万人，但这个区域的常住人口却能够达到71.26万人，由此可见，鹤城区非常吸引周边县市的年轻人。

另外鹤城区也是怀化地区经济发展最好的地方，所以这个区域的人均收入在怀化地区也是处于第1位。

对于怀化其他的县级城市楼市而言，主要是满足当地的刚性需求和少数的改善需求。

当然这些县级城市的房价均不高，怀化县级城市当中城市能级最高的主要是洪江市。

目前洪江市的楼市平均房价基本在0.38万元左右，怀化人口大县的房价贵一点，溆浦县目前的楼市均价基本处于0.5万元。

沅陵县的新房平均房价大约也为0.5万元，但二手房的平均房价大约为0.42万元。

辰溪县楼市的平均房价基本处于0.41万元左右，会同县的楼市均价基本处于0.45万元左右。

中方县的二手房平均房价基本处于0.34万元左右，但新房的平均房价基本处于0.42万元左右。

在怀化市多个少数民族自治县当中，芷江、麻阳、靖州、新晃楼市的平均房价基本处于0.42万元左右，通道楼市的平均房价基本处于0.36万元左右。

我们从怀化各大区县房价分布也可以看到，地级中心城区鹤城区的房价最贵，但对于怀化多数县级城市来说，楼市房价基本处于0.4万元左右，而且差别不大。

怀化地区的房价低，与当地的地理位置有关，与当地的人口基数有关，也与当地的人均收入有关系。

怀化市远离长沙市，靠近桂林市，而且桂林市的房价本身就不贵，但桂林市的城市能级远比怀化大的多。

桂林市是广西重要的域副中心城市，是湘桂黔三省交界区域最大的中心城市，对于很多年轻人来说，桂林市区的吸引力远远大于怀化城区的吸引力。

就目前而言，怀化市的城镇化率大约为49%，这个区域的城镇化率与全国平均值还有16个百分点的差距。

有差距就有潜力，每提升一个百分点的城镇化率，至少要促进4.55万人从农村走进城市，这对于怀化的楼市而言有着巨大的支撑。

另外当地的人均收入虽然达不到全国平均水平，但当地这几年的人均收入也在增加，而当地家庭对居住品质也有着极大的需求。

这几年怀化市的房地产开发投资基本稳定在280亿以上，怀化市一年的新房成交量可以达到650万平方米，年成交金额可以达到300亿元左右。

对于怀化市成交量也是相当的大，就算按照每套建筑面积100平米平均折算，那么怀化市一年的新房成交量也基本处于6.5万套。

换一个理解方式，也就是怀化市每年都有6.5万个家庭前往城市置业安家，这可算得上是楼市开发最大的支撑。

虽然怀化的经济发展并不是在全国靠前，但怀化的旅游资源可以在全国处于前列。

绿水青山就是金山银山，怀化市通过大力推进生态旅游，这座区域4A级景区就已经超过了13家。

这些年怀化市每年的旅游收入基本稳定在400亿左右，而每年前往怀化市旅游的人次可以达到4,500万次。

怀化的地形地貌并不是一马平川，这个区域很难形成大城市，但这个区域会形成秀美山川的小城市。

未来通过城镇化建设，鹤城区的城区人口规模极有可能会达到50万到100万，鹤城区成为怀化第1座中等城市。

溆浦县、沅陵县、辰溪县、洪江市极有可能城区人口达到20万到50万之间，成为怀化地区4座一型小城市。

芷江、会同、麻阳、靖州、中方、新晃、通道等县域城市城区人口极有可能达到5万到20万之间，这7座县域城市极有可能会成为二型小城市。

对于怀化市而言，楼市房价根本没什么泡沫，多数县域城市的房价与建安成本相差无几。

未来怀化各大区县城区房价下跌的可能性几乎没有，当然大幅度上涨的可能性也不大，但怀化鹤城区随着经济的发展，房价攀升的概率较高。

以更长远的眼光看怀化的楼市，鹤城区的常住人口还会持续增加这座城市未来的固定资产价值也会随着时代的发展而稳步攀升。

房价低对于当地的年轻人算是好事，房价低利于年轻人置业安家，而当地的年轻人幸福指数远比东部沿海城市高得多。

相信未来的怀化会成为国际化的桂林一样，成为一座国际知名的旅游城市，怀化市大有可为，期待怀化市的蝶变。

个人观点，仅供参考。

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