房屋交付条件如何认定的(房屋交付条件如何认定违建)

交房时间对于购房者来说至关重要，不仅仅关系着购房者在何时能够收房和办理入住，还关系着逾期交房开发商所要承担的违约责任。除了合同约定的交房时间外，还需要在交房前满足特定的条件才能向购房者交房？而合同约定的交房时间是计算逾期交房的时间起点，满足交房条件后向购房者实际交房之日是逾期交房的终点时间。那么开发商在交付房屋时应当具备哪些条件？

一、需要取得竣工验收备案表　

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《 建设工程质量管理条例 》的规定验收合格后，方可交付使用。

房屋的工程质量是否合格关系着人民群众的生命财产安全，因此经验收合格取得竣工验收备案表是交房的底线条件，且不可约定排除适用。

二、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

“出卖人提供两书属于行政法规和行政规章的强制性规定，……在合同履行过程中，出卖人交付房屋时没有提供两书的，如果合同有约定，应当按照合同约定处理；如果合同没有约定或约定不明的，买受人以上述规定为依据拒接接收房屋的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的违约责任由出卖人承担”。①

依据该观点，出卖人在交房时提供两书是其法定义务，即使合同没有约定也属于交房时必须具备的条件。但是如果购房者明知没有两书而仍然收房，则视为放弃相应的民事权利。因为住宅工程各项保修期限均有法律规定，即便开发商没有提供也不影响开发商的保修义务。

综上，交房需要满足一表两书的条件。建筑质量是否合格不仅关系到购房者自身利益，也关系到公众的安全，因此属于强制性义务。而两书仅与购房者自身权益相关，允许其放弃。

下一篇我们将分享逾期交房违约责任问题？

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①：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》第659页。

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