开发商赠送的面积收物业(开发商赠送的面积需要交物业费吗)

前言：

购房人在买房时，常常会遇到开发商赠送的面积，比如入户玄关、阳台露台、飘窗、复式，还有空中花园等等，这部分面积是否该缴纳物业费将中间涉及到物权赠与关系、物业服务关系以及业委会成员约定等多方法律关系，对赠送的面积有时不一定会“占到便宜”，因为不一定能享有和产权面积一样的物权，并且很多人在收房后要交纳这部分的物业服务费。对赠送面积是否要交纳物业服务费呢？

一、赠送面积的法律性质

第一种情况是赠送的面积属于公用面积的，如庭院、花园等，在规划中属于公共绿地，是小区全体业主共有财产，开发商无权赠送给某一业主，即便购房人与开发商签有约定，该约定属无效，无法写入产权证，购房人也不能依据合同主张对该赠与面积的权利，还将面临被其他业主随时起诉到法院要求其腾退和恢复原状。

第二种情况是被列入产权证范围内的赠与部分，该部分建筑在购房合同中被定义为附属面积。对于这部分属于业主分摊的，但实际上由某一业主使用，赠送的面积将造成其他面积“缩水”，产生公摊面积缴费分摊问题。

二、赠送面积是否应缴物业费

1.以房本登记面积为准

物业公司收取物业费时，对于开发商赠送的面积该不该交物业费，主要看该部分面积是否在房屋登记簿有登记。如果赠送面积没有计入产权证，就不用交物业费；如果赠送面积计入了产权证，则就要按照正常标准来交物业费。

2.以买卖合同建筑面积为准

很多楼房在交付之后很长一段时间尚没有产权证，在房产证没有办下来之前，物业公司的主要做法是先按购房合同记载的全部面积收取。如果开发商允诺赠送部分不缴费，可在与购房人签订购房合同时，将所送面积和买房面积进行注明，该约定对后期物业公司仍然有效。

1）前期物业公司

《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

国务院《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

最高人民法院新修订的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》发生在民法典颁布实施后，其中第一条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。在此之前《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

开发商和购房者签订购房合同时，都会附有业主公约、业主手册等相关规约及业主承诺书，与上述规定内容相一致也是前期物业公司收费主体的法律依据。

2）成立业委会以后聘请物业服务公司

物业费属法定收费，但遵循约定优先原则。当小区交付超过半年或者入伙率达50%以上时，可以成立业主委员会，此时业委会有权决定聘请物业服务公司，与之签订物业服务合同。

根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

从以上规定中可看出，物业服务具有公共性，涉众性，默示授权性等特点，即便小区后期成立业委会，由推举的代表代为进行，前期物业的特殊约定对后期物业公司仍然有效。除去公共部分赠与或将因其他业主反对而无效外，其他面积部分赠与并不违反法律规定，对于不计入产权证面积的收费，在前期物业合同中有备注的，该约定对后期物业公司仍然有效，业主无需缴纳赠与部分面积物业服务费。

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