工业项目在建工程转让的条件(部分在建工程转让)

导语：工业地产投资风险五：在建工程限制转让风险

购置工业地产时，经常遇到一宗独块工业地上全部或部分厂房还未办理竣工验收及产权手续的情况，我们称这种厂房为在建工程。购买此种类型的工业地产，比起购买产权齐全的已建成的工业地产，交易过程及关注点要复杂得多。

一、土地出让相关资料核实：

（一） 要核实国有土地使用权出让合同、土地不动产产权证、土地出让金是否已交齐；

（二） 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等手续是否已办理完备及缺失的原因；

二、施工资料核实：

（一）施工图设计、施工、监理等技术资料及合同是否已按规定报批、备案、存档；

（二）相关施工验收等中间资料是否齐备、合规；

（三）城市建设配套费等相关规费是否已交讫；

三、违约事项核实:

（一）土地使用权出让合同违约核实：

1、按照土地使用权出让合同的约定，是否存在闲置违约金及政府部门的相关处理意见；

2、按照土地使用权出让合同的约定，是否存在开工、竣工延期（或预计竣工延期）违约金及政府部门的相关处理意见；

（二）是否超出相关规划设计施工范围核实：

1、是否按图施工，有无超出规划；

2、有无违法搭建工程；

四、卖方转让行为是否合法核实：

1、 卖方必须已经付清全部土地出让金并且取得国有土地使用证；

2、 卖方要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；

3、 只有以上两个条件同时具备，才可以转让。

五、卖方在建工程他项权利限制核查：

1、 是否存在查封冻结他项权限制；

2、 是否存在抵押担保他项权限制；

3、 其他。

六、物业持有税费是否欠缴核实：

1、 房产税；

2、 土地使用税；

七、施工单位欠款及承担核实：

买卖双方应该会同施工单位，针对在建工程交易时的施工进度、施工合同、隐蔽工程签证、设计变更签证、承发包双方索赔证据等资料，提前结算当前形象进度下的工程款，减去已付工程款，进而计算出剩余应付工程款，然后三方共同签字认可。三方签字后的文书既是本次在建工程交易价的重要定价依据，同时也防止交易后工程款的支付扯皮。

八、交易税费核实及承担：

交易前应去税务部门核实本次将要承担的交易税费，然后根据税费金额，双方应在买卖合同中明确双方各自承担哪些税费。

以上八项必须落实的事项，直接关系着能否交易、交易定价、交易风险控制等决策事项。因此，当您购置的工业地产中全部或部分属于在建工程时，一定要瞪大眼睛，认真调查。

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