开发报建费用包括哪些(开发报建费用一平方多少钱)
导语：成本｜编制目标成本，如何测算开发报建费用？
在编制目标成本的过程中，对于开发报建费用的测算，成本部既不是使用部门、也不是责任部门，但是要牵头编制目标成本，所以难度更大。
除了常规动作以外，成本人员需要与相关部门做好跨界协同、费用来源责任人要落定、费用如何计取要确定好口径、做好测算方案等、做好交底、跟踪、后期评估形成闭环。特别是成本人员进入一个新的公司，或者本公司进入一个新的城市或区域，就显得更加重要。
本文，笔者从目标成本中，开发报建费用的测算需要关注的9大要点展开：
· 把握2大原则；
· 关注4大费用；
· 做好3大环节。
▾
①
| 把握2大原则 |
▾
1、费用计算有依据、一目了然。
所有开发报建费用后面要进行备注“收费文件、收费标准、收费计算方式、减免情况”。如果确实是没有依据的至少要说明“收费的计算方式”、“费用计算逻辑”。标明以后，任何一个层级的领导在审核开发报建的目标成本时，都可查看依据，而且不需要再次询问当事人就能一目了然。如下：
2、费用来源可追溯、责任清晰。
开发报建费用的来源是开发报建部门，所以应该在编制目标成本之前，将所有费用项目与开发报建的同事一同进行梳理，梳理完成之后，以公司内部邮件或者部门之间文件流转的方式，让开发报建部门同事提供收费清单。最终开发报建部门要为此部分费用的相对准确性负责。
说明：准确性由开发报建部门负责（邮件提供），费用控制与落地也由开发报建部门负责（责任成本）。最终开发报建费用要落实到开发报建部门的某位责任人中。责任成本表单按照公司各自模板进行编制。
▾
②
| 关注4大费用 |
▾
1、无证罚款如何计入？
在快周转仍是主流模式的时候，基本上不可避免无施工许可证进行施工，那么无证施工很有可能会涉及到行政罚款。
集团层面有时候是否计入此项成本，一般会有两个考虑：
（1）此项成本的产生具有不确定性，如果目标成本中计入，而且最后没有发生，由于二级科目以下控制权限在区域公司手里，怕区域公司、项目公司挪作他用；
（2）如果不计入目标成本，最终很有可能会发生，而导致无法缴费，而且目标成本超支。
建议解决方案三个思路：
（1）此项费用按照会产生的情况计入目标成本；
（2）发文要求区域公司及项目对于此项费用进行“专款专用”，不可挪作他用；
（3）二级科目以下目标成本调整控制权限在区域，但是调整流程需要同时抄送集团，后期作为审计关注项，看是否符合集团规定要求。
这样，既可以保证不超目标成本，又可以让区域公司对该笔费用进行“专款专用”，而且不会因为事事审批至集团，导致效率低下。
说明：如果集团没有相应机制解决此项问题，区域及项目成本在上报集团的目标成本中应进行风险提示：注明目标成本中不含此项费用，项目开发需要按照集团要求尽量协调减免此项费用，后期如果一旦产生，有超目标成本的风险，集团需要允许目标成本进行调增。
2、收费减免要分清状况。
行政事业性收费的减免一般分为以下3种情况：
第一种：政府部门近期明文规定的行政事业性收费的减免；
目标成本中对待第一种情况，需要开发报建部门同事提供政府发文，作为目标成本编制的依据；
第二种：通过跟政府部门谈判书面明确的行政事业性收费的减免；
目标成本中对待第二种情况，需要开发报建部门提供书面文件，作为目标成本编制的依据。但是这种基于规则之外的书面依据，会因为政府部门的换届而存在风险。在提交目标成本时，需要针对这部分进行风险说明；
第三种：通过跟政府沟通确定，口头约定可以进行部分减免，但没有书面文件明确的；
目标成本中针对第三种情况，建议不能按照减免后的费用计取，要按照减免前的费用进行计算目标成本。因为口头的沟通有很大的不确定性。但是可以备注，这部分费用后期存在减免的空间，需要进一步沟通落实。
3、配套费用要明确口径。
城市基础设施建设配套费是一笔很大的费用，不同的公司其成本的口径有所不同。有的公司计入土地成本；有的公司计入开发报建费用，所以明确配套费的计取口径十分重要。
而且不同的口径，最终责任成本的落实部门有可能有所不同。
· 若计入土地费用，则责任成本的落实部门为投资拓展部门；
· 若计入开发报建费用，则责任成本的落实部门为开发报建部。
4、人防缴费需要测算。
目标成本中有一笔较大的费用就是人防异地建设费用，是否缴纳人防异地建设费用要分情况考虑。如果当地政府对于自建人防/缴纳人防异地建设费用，让建设方有选择的空间，则有以下三种情况：
三种情况如何选用？要以当地防空部门的规定以及结合人防方案的经济性测算（将地库作为单独的一种业态进行利润测算）进行决策。最终，我们要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。
具体测算总体思路如下：
以某个地区某项目为例，测算成果如下：
备注：此测算模型及思路来源于前东家碧桂园集团人防方案测算模板。
从以上测算成果得知：
方案一：地库亏损1407万元
方案二：地库亏损1039万元
方案三：地库亏损1223万元
从而得出方案二亏损最低，则采用完全缴纳人防异地建设费用，不建人防地下室。
说明：模型不可随意套用，不同地区与项目，测算逻辑相同，但是测算套表需要进行调整。
特殊情况：有的地区，对于“缴纳人防异地建设费用”和 “自建人防”并没有可选择的余地，此时则不需要进行测算，按照当地政府要求执行即可。
▾
③
| 做好3大环节，形成闭环 |
▾
开发报建费用目标成本完成测算以后，需要进行“成本交底，跟踪实施，后期评估”，最终可以指导新项目测算，从而形成工作的闭环。
1、成本交底
目标成本编制完成，通过集团审批以后，将开发报建费用进行责任成本分解，将落实责任分配至项目开发报建相关经办人，并且进行费用明细交底，形成交底会议纪要。整个项目开发过程中，很有可能会有人事变动，有了交底纪要能避免后期开发报建费用超标将责任推卸给成本部门。
2、跟踪实施
开发报建整个实施过程中会出现许多情况，比如：
A、很多小项的开发费用没有考虑到位；
B、文件规定是一个收费标准，实际有可谈判的空间；
C、目标成本编制过程中收费基数有偏差，比如你是按照总建筑面积测算（细节疏忽），实际只需要按照住宅地上建筑面积测算即可（如：有线电视费用）等等，在实施过程中将原来目标成本测算过程中未考虑到位的地方进行记录。
3、后期评估
将开发报建整个过程中出现的问题进行收集、归类、整理，然后在项目成本后评估的时候，加入开发报建费用成本执行情况的后评估。最终形成相对真实的数据，用来指导后期新项目的开发报建费用测算及合约规划的编制。
▾
| 总 结 |
▾
编制目标成本中，如何测算开发报建费用？
把握好2大原则：费用计算有依有据，在费用后面备注“收费文件、收费标准、收费计算方式、减免情况”。以便任何一个层级的领导在审核开发报建的目标成本时，都可查看依据，一目了然；费用来源责任划分，各费用的来源需要划分好责任部门，对各自费用的相对准确性负责。
重点关注4大费用：无证罚款是否计入、如何计入；收费减免分清状况，根据不同的实际情况进行处理；配套费用要明确口径，是计入土地成本还是开发成本；人防缴费要以当地防空部门的规定、结合人防方案的经济性测算进行决策，采用利润最高的方案进行实施。
做好3大环节：成本交底，责任分配至项目开发报建相关经办人，进行费用明细交底，形成交底会议纪要，避免人事变动，将开发报建费用超标责任推卸给成本部；跟踪实施、后期评估，将开发报建过程中出现的问题进行收集、归类、整理，加入开发报建费用成本执行情况的后评估，用来指导后期新项目的开发报建工作。
本文内容由快快网络小璎创作整理编辑！