二手抵债房子可以买吗(二抵债权人可否起诉拍卖)

导语：二手“抵债房”是否可以排除人民法院的执行

现有一案：

A公司欠B公司工程款，B公司欠自然人C工程款，A/B/C三方协议约定A公司将涉案房屋顶账给C，并由C与A公司签订《房屋买卖协议》，C欠D材料款将涉案房屋顶账给D，D夫妻二人名下无其他房产，上述抵账等均因A公司原因未办理房屋过户手续，现房屋仍旧登记在A公司名下。现因A公司拖欠E的借款被申请强制执行导致案涉房产被查封。

那这种情况下，D作为案外人向人民法院提出执行标的异议，认为其对于案涉房屋享有的权利可以排除人民法院的执行。那D对案涉房屋享有的权利是否足以排除人民法院的执行？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的内容，其一，依据该规定提出执行异议的案外人首先应是房屋的“买受人”，即购房消费者，对于购房消费者的定义，应与《消费者权益保护法》中的消费者定义一致，即为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，而作为购房消费者而言，其购房的目的是为生活居住使用，而非其他；其二，异议标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，即只应限于一手房买卖，而不是二手房交易，否则即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查处理。而无论是第二十八条还是第二十九条，能够排除执行案件中申请执行人执行的基本理念在于请求交付物的债权作为物权期待权，优先于执行案件中申请执行人的普通金钱债权。

本案中，本案所涉房产首先由C与A公司签订了《房屋买卖协议》，而后，C为清偿欠付D的材料款，将房产抵顶给D，从上述基本事实看，D系与C达成顶账合意后才取得了与A公司订立房屋买卖协议的资格或身份，而不是以一般购房者身份自然取得，即D签订房屋买卖协议的目的在于通过取得“抵债物”的方式消灭其金钱债权，而不是为家庭生活居住使用而购房。再者，从法理上讲，法律设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，也不应优先于另一个金钱之债（申请执行人的债权），因此，以物抵债并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综合上述分析，D作为合同之债的债权人，其债权与E作为申请执行人的借款债权均同属金钱债权，并不具有法定优先权，故其不享有排除强制执行的民事权益。

所以本案的情况下，D对案涉房屋享有的权利不足以排除人民法院的执行，人民法院依然有权对案涉房屋采取拍卖、变卖等措施来偿还A对E的债务。

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