出卖人选房后却把房卖给了别人买卖协议还有效吗(定好的房子卖给别人)

导语：出卖人选房后却把房卖给了别人，买卖协议还有效吗？法院这样判

一个很有意思的案例：

买房人杨某与出卖人王某签订了房屋买卖协议，约定杨某购买王某的拆迁安置三套房屋中其中一套。由于拆迁安置房还没有建完，拆迁安置协议对于房号也没有明确，需要待房屋建好之后才能选房号，所以杨某就一直等待出卖人选房后再交房及办理房产证。但是没有想到的是，出卖人选房后，却将房子卖给他人。于是杨某就起诉至法院要求交房及办理产权证，并要求出卖人承担违约责任。

一审法院认为 ：

“合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法等内容。其中的&39;是合同成立的必备条款，如当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立“。本案中，在签订合同时，双方并未明确购买的是哪一套，在房屋修建完工分批后，双方并未签订补充协议明确购买的是哪一套房屋，且出卖人已明确表示不再同意交付任何一套房屋，应视为双方对购买标的，即购买具体房屋约定不明”。

综上，因双方对买卖房屋合同的必备条款约定不明，故双方房屋转让合同没有成立。故法院驳回了买房人的诉请。

二审法院认为

“本案中买卖合同的标的为拆迁安置房屋，由于签订合同时，安置房屋的房号暂未确定，双方在合同中约定标的系安置三套房屋中其中一套，故案涉合同的标的为可选择标的，案涉合同所涉及之债为可选择之债……案涉协议仍属有效协议。

虽然案涉合同标的明确，但由于所购房屋的房号未予以明确，还需双方在房屋建成后予以明确，故案涉《房屋买卖协议》实质上为预约合同性质……至于合同不能履行后的相关损失，当事人可另行主张。”

故，二审维持原判。

从一、二审法院的判决来看，一、二审法院对房屋买卖协议的性质存在不同的观点，一审法院认为合同没有成立，二审法院认为合同成立了，但是属于预约合同。我们都知道，不同的法律关系会导致不同的法律后果。理论上合同和预约合同性质亦不同。

合同成立了，可以要求违约方承担违约责任，而如果合同没有成立，仅存在缔约过失行为，那么只能要求违约方承担缔约过失责任。

而合同违约责任、预约合同违约责任和缔约过失责任在法律上属于不同性质，承担的责任的方式也不同。

在这里也做个提示：

如果购买安置房时，一定要明确房屋的性质，房号，交房时间及违约责任。拆迁安置房存在比较多的不确定性，有些安置房根本不能上市交易，买了不能过户，也正因为存在不确定因素，所以购买这种房屋风险比较大，需要谨慎。

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