西安万达城的前景（西安万达新天地）

乐居财经 杨静姝 发自西安

始于住宅，盛于商业，万达集团初始转型颇为成功。在总结2018年工作中，王健林毫不掩饰对商管的发展信心和期待：“万达商管就是万达的核心产业和核心现金流。”

21年前，从住宅开发转向商业地产，并逐步探索出“现金流滚资产”模式，同时以万达系“自有商业品牌”加持，万达在中国商业地产领域从此一骑绝尘。

在行业内，一个商业项目若是配有“万达”二字，似乎就已经成功了一半，这也是万达近年来决心转型轻资产的底气。然而，类似万达金街、万达新天地“只售不管”的轻资产操作，却成了初期转型过程中的“遗留问题”，有万达之名却无万达之实。本期乐居财经探访身处西安传统商圈的万达新天地。

惨淡经营空铺率超半

万达新天地是万达在西安布局的第四个商业项目，选址西安古城区最繁华的传统商业街道东大街和解放路、和平路交汇处，虽非地铁上盖，却也是位于地铁出口处，交通比较便利。

从四号线地铁大差市站出来，“万达•新天地”步行街就在眼前，“步行街 高层公寓”的组合形态很醒目。上午十一点多来到此地，步行街几乎没有人流，冷清之状比之前媒体报道的更甚，尤其冬天游逛，更像是出入无人之境，唯有“惨淡”二字可贴切形容。

一楼只有大约一半的商铺开门营业，且有大量的空铺和不开张的商铺。从经营类型上来看也是五花八门，毫无章法。即使开门营业的商家，门店里的工作人员也因为顾客稀少而显得慵懒与无精打采。

从自动扶梯上至二楼，则更少见到有商户开门，而空铺和贴着“转让”字样的铺位更多。三楼几乎没有商户，仅有的儿童、餐饮、培训类商户也都处于关门状态。透过落地玻璃门窗看去，处于关门状态的餐饮商户内连桌椅和装修的痕迹也没有。

东大街素有“西安第一金街”的美称，西安近百年的商业发展，更使得它成为西安最繁华、最具人气的商业街。据不完全统计，东大街日均客流量超50万人，节假日更是达到80余万人。身处其中的万达新天地可谓占尽天时地利人和：历史积淀而成的浓厚商业氛围、占据东大街与解放路两条“商业黄金轴”、能够创造“城市中心”的万达。

然而，第一金街和万达的强强联合，结果却是1 1＜2。既没有沾上繁华之光，也没有激活东大街商圈，冷冷清清的步行街、超过一半的空铺率、“门可罗雀”的人流，具有优异条件的“优等生”却大反差地交出如此低分成绩。

缺乏主力店聚客 商户高期望落空

常言道“希望越大失望越大”，给予越高的希望，在希望破灭之时，内心承受的冲击也就越大。如今的感叹冷清，其实很大一部分源于最初的业界高度期望。

万达新天地2012年开业，它不仅顺应当地全新东大街改造计划，还承载着“复兴千年商街”期望。公开资料显示，万达新天地总面积6.77万平方米，由3万平方米的公寓塔楼和2.67万平方米的商业裙楼组成，拥有品牌旗舰店、步行街、精装公寓等多种商业形式及业态，兼具商业、居住、办公、购物、休闲、商旅等功能于一身，并力图将此打造成当地商业地标。

按照当时规划，三层步行街的业态分别为：1F潮流休闲服饰，2F商务休闲服饰、生活精品，3F餐饮美食，可吸纳160多家品牌入驻。从当时的媒体报道，就能看出对该项目的期待：发挥聚集效应、引领高端商业创富潮、重塑古街商业格局等。然而开业两年之后，万达新天地就显得别样“热闹”，这“热闹”不是来自客流量的攀升，而是来自商户的抱怨。

品牌招商不理想，万达新天地陷入“品牌少人流就少，人流少品牌越不来”的恶性循环圈，商铺租不出去，空铺率就较高，如此日积月累，万达新天地的口碑和吸引力在不断下降。

资料显示，在售卖阶段，万达新天地凭借万达的品牌和东大街的黄金地段，是当年西安最贵商铺之一，曾一度高达超10万/㎡。高价入低价却难出，成为引发商户集体抱怨的重要导火索。

被深度套牢的这些商铺投资人和业主，没有等来兴隆的生意和流水般滚滚而来的租金，而是无穷无尽的烦恼、租卖两难的商铺。即使在地铁四号线已经通车近一年、施工围挡都已撤除，且项目就在地铁口的情况下，项目的经营与租赁状况至今仍无起色和改观。

业内人士分析认为：“这固然与东大街、解放路商业街的改造及衰落有关，与商铺的散售和缺乏统一管理有关，但是更与缺乏聚客的主力店有关。散售之后无主力店吸引人流，品牌也就只能各自听天由命了。”

万达不管运营，租金大缩水

2014年，一则关于“万达新天地部分商户挂白色条幅集体喊冤”的新闻，引发当地媒体及行业关注。由此，万达新天地的惨淡经营状况被掀开一角。

当时多方媒体曝光称，万达新天地的租金一路下滑，从开业之初的月租500、600元/㎡，3年间缩水近八成，商铺仍无人问询，究其原因是万达只负责开发建设，不负责后期的招商运营管理。

“万达只负责开发建设，在借助万达的响亮名头和项目的位置高价散售之后，并不负责招商和运营，而是由物业公司进行物业管理，这是万达新天地至今依然经营惨淡的关键原因。”业内人士分析道，万达专业的商业运营管理能力在业界是有目共睹的，如果万达负责招商和运营管理，如今的万达新天地或许会是另一番光景。

现实的残酷在于：万达新天地虽负万达之名，却已与万达无关。从法律角度来看，销售型商业物业的确在买卖完成之后便与开发商在很大程度上终结了关系，但是，对于品牌的损誉度却是不可估量的。披着“万达”外衣的万达新天地，经营惨淡，空铺严重，或多或少对于正在决心转型走轻资产的万达集团都是一种伤害。

从2014年之后，万达新天地的冷清状况一直持续到现在，不过，在乐居财经的探访过程中发现，或许在商铺业主和商户长期的压力之下，物业管理公司试图以统一经营的方式来盘活处于传统黄金商圈的“万达.新天地”。从一家已关闭的“中华老字号”玻璃门上张贴的带有安慰性质的通知函可见一斑。

该通知函由西安首尔商业管理运营公司落款并盖章，其中写道：“公司需要整体收购万达新天地商业街一、二、三层商铺进行统一打造各大业态入驻，大众物业和首尔商业运营管理公司鼎力合作下，公司进行统一经营及物业管理。”

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