土地估价报告中常见问题分析怎么写(土地估价报告中常见问题分析方法)

土地估价报告是执业土地估价师签署的，由土地估价机构出具的具有鉴证性质的文书，因此，土地估价机构一般都视土地估价报告为“生命线”。除了单一的技术问题外，报告往往存在整体上的不够严谨、甚至矛盾比较突出的现象，其问题一方面归结于报告撰写者对土地估价报告各部分内容的相关性缺少关注，在撰写报告时简单地将报告各部分内容割裂开来，造成报告中有诸多表述不一致的现象，另一方面，深层次来看，反映了土地估价师对估价对象缺乏全面的认识，在衡量其土地价值时缺少一致的标准，因而表现在估价报告中就出现了种种的不一致和逻辑混乱现象。

一、地价定义、估价方法与估价结果之间的矛盾

地价定义、估价方法和估价结果是估价报告中的三大核心内容。对估价对象内涵的界定、采用的估价方法、得出的估价结论，三者是紧密关联的。在估价报告评审中，我们经常看到，估价师在对估价对象下定义时，一般根据估价对象的实际作出定义，但在估价方法应用中，却会出现与地价定义不符的情况，导致估价结果与地价定义不匹配。常见的例子如下：

例1：估价对象为一拟出让商业用地

地价定义中，设定土地开发程度为“红线外五通，红线内五通一平”。

估价方法中，基准地价系数修正法基准地价内涵为“红线外五通，红线内场地平整”，估价师未作开发程度修正；剩余法直接按空地的假设开发法估价。

估价结果实为“红线外五通、红线内场地平整”，与地价定义相矛盾。类似的问题还有地价定义的容积率与估价方法应用中的容积率不同，导致估价结果发生很大偏差。

二、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不一致

地价影响因素分析是估价报告中非常重要的一部分内容，我们经常看到一份估价报告中这部分内容都有大量篇幅。但是，估价师在对估价对象影响因素进行分析时，除了经常出现的因素分析不到位、不够深入或与估价对象联系不紧密等问题外，还有把这部分内容孤立，使因素分析与估价报告的其他部分相关性差的问题。

在报告评审中，我们经常见到的是地价影响因素分析与估价方法选择、地价确定分析中的不一致。如在一般因素分析中，对当地地产市场进行分析时，得出的结论是“地产市场活跃，地价逐步上升”，但在估价方法选择的阐述中，却给出“当地工业用地交易很少，市场不完善，且可比性较差，不适于选用市场比较法”的理由。

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