代建企业的2022好过吗？

引言

2022年，地产企业历经考验，那么代建企业又如何呢？

不同代建企业的表现似乎完全不同，与业绩全线增长的绿城管理相比，中原建业遭遇了明显的收缩，是什么造成了这样的差异？

一、 同样的2022，为什么行业龙头的表现完全不同？

2022年，中原建业的业绩并不如意。

规模扩张方面，新增签约项目30个，面积336.7万方，较2021年均下降超过60%。扩张结构上，依旧以省内和商业代建为主，中原建业大力推动政府和资本代建的动作还不明显。2022年，中原建业约45%新增合约面积来自政府代建和资本代建，同时3.15%的签约面积来自省外，而2021年这一比例为13%。

因此，2022年，中原建业的总在管规模和结构也未发生太大变化，累计在管项目266个，在管面积3171万方，同比增长仅在2%左右，其中省外在管面积占比8.3%，与2021年持平。

收入与盈利方面，2022年，中原建业营业收入6亿元，较2021年下降超过50%，净利润3亿元，同比下降60%，净利润率50.1%，同比下降9个百分点，不过仍为行业最高水平。

与此相比，绿城管理2022年业绩则一派向好之势，新拓规模稳定增长，且75%以上来自政府代建和资本代建，合约总建筑面积超过1亿平方米；收入增长18%，毛利润增长33%，净利润增长29%。

同样的行业机会，同样的经济环境，为什么代建龙头会有完全不同的表现？

我们认为，最直接的原因来自布局战略的差异，中原建业聚焦于河南省，而河南省在2022年不论是受疫情影响还是市场下行都比较严重，而绿城管理全国化的布局，尤其是偏重于主要经济区域的布局，赋予其更强的增长潜力与抗风险能力。

而中原建业或者绿城管理的布局，又根源于其地产母公司。

总而言之，我们应当把两家公司2022年不同的业绩表现归因于两种不同的企业基因或者愿景。我们无法简单地通过2022年的业绩表现去评价企业的优劣，只能说2022年的业绩确实展现了两种模式的优势和劣势。

二、 怎么看中原建业的未来？

2022年已经过去，我们更加关注中原建业未来的发展前景。

通过研判行业机会和企业战略，我们倾向于认为中原建业未来有望成长为区域性的代建龙头，在城市合伙人模式的推动下，2023年开始规模扩张有望出现明显成效。

行业机会方面，一方面代建行业仍处于蓝海，尽管近年来不断有品牌地产企业进军，但是总体而言行业空间依然很大，另一方面近两年地产行业调整涌现的政府代建和资本代建有望助力企业实现快速的业务发展。从中原建业来看，其已经与河南省内13个城投平台或国企达成合作，同时与河南资产签署战略合作协议，推动政府代建和资本代建加速发展。

企业战略方面，除促进业务模式多元化发展之外，在规模拓展上，在大中原战略的基础上，中原建业提出了城市合伙人模式，即在目标城市寻求合伙人共同开展代建业务，将中原建业的资金和品牌优势与合伙人的客户资源和本地化优势进行整合，实现共赢。这种合作拓展模式能够更快地开拓市场，目前已初显成效，不过也对中原建业本身的管控水平提出了更高的要求。