云南省文山州楼市的危机，昂贵的文山房价与文山州楼市的潜力

文山壮族苗族自治州是云南16座地区级州市之一，文山州位于云南省东南部，文山州是全国知名的三七之乡。

随着经济的发展，文山州各大市县的城市建设越来越好，前往各大市县购房的年轻家庭也开始多了起来。

现在文山州的房价很便宜，二手房的平均房价大约为0.62万，新房的平均房价大约为0.5万。

文山州这座城市的房价在全国可统计的300座中心城市当中处于第190位，由此可见，文山州房价其实在全国处于中等偏下的位置。

但对于当地的刚需群体来说，文山州的房价还算是比较贵，毕竟当地的人均收入远不及东部沿海城市。

2021年数据为例，文山州城镇居民人均可支配收入大约为3.68万元，相比于全国城镇4.73万的平均值，至少还有1.05万左右的差距。

站在刚需群体的角度，房价高也算得上是楼市的一种危机。

在过去的2022年，文山州共完成经济总量1405.39亿元，在云南16座州市当中处于第8位。

由此可见，文山州的经济发展其实并不差。

另外文山州的经济总量在全国300多座中心城市当中位居第215位，由此可以看出，文山州实际经济总量排名也是在全国处于中等偏下的位置。

以经济综合实力的角度看，这座城市房价不算低，经济总量位居全国第215位，城市房价位居全国第190位。

据最新的常住人口统计数据，文山州目前的常住人口总量大约为344.4万人，其人口基数在云南106座城市当中位居第5位。

按照人口总量平均折算， 文山州人均经济总量大约为4.08万元，在全国300多座中心城市当中位居第311位。

由此可见，文山州楼市房价或或许比较高，人均经济总量位居全国第311位，城市房价位居全国第190位。

文山州的管辖面积超大，超过了3.22万平方公里，相对来说，文山州的人口密度相当低，文山州每平方公里的人口密度大约为107人。

文山州的首府城市主要是文山市，目前常住人口总量大约为62.5万人，过去10年时间，这片区域的常住人口净增量超过了14万以上。

位于文山州范围内，还包括广南县、砚山县、丘北县、富宁县、马关县、麻粟坡县、西畴县。

目前这些县级城市人口较多的区域主要是广南县与砚山县、丘北县，这三座县级城市的常住人口总量分别为75.6万人、47.3万人、46.1万人。

就各大区县房价分布而言，文山市的房价算是比较贵的区域，二手房的平均房价大约为0.62万，新房的平均房价大约为0.48万。

广南县的房价也比较贵，二手房与新房的平均房价基本处于0.52万左右。

砚山县的房价相对便宜一些，砚山县二手房与新房的平均房价大约处于0.4万左右。

丘北县的房价也是比较高的区域，二手房的平均房价大约为0.53万，新房的平均房价大约为0.55万。

位于文山州的富宁县房价更贵，二手房的平均房价高达0.72万左右，新房的平均房价高达0.65万左右。

当然房价比较高的区域还有马关县，马关县二手房的平均房价大约为0.6万，个别新房的平均房价更是达到了0.8万左右。

麻粟坡县与西畴县的房子差不多，目前这两座县城的二手房与平均新房平均房价基本处于0.43万左右。

从各大市县房价分布也可以看到，首府城市文山市的房价还不算贵，多个县级城市的房价要比文山市的房价贵。

随着城市化建设，文山州未来的中心城区首位度会逐渐显现，未来文山市的楼市保值空间最大。

以更长远的眼光看，文山州未来的城市房价或许不会比现在低，反而随着经济的发展，多数市县楼市的固定资产价值攀升的概率仍然存在。

对于文山州而言，目前的城镇化率大约只有38.5%，相比于全国城镇化65.2%的平均值，这片区域至少还有27个百分点以上的差距。

有差距，则代表这片区域未来的楼市开发还有很长的路要走，也代表了这个区域未来的楼市也具有一定的潜力。

虽然文山州不是什么发达的城市，但位于全域范围内有丰富的旅游资源，这也是为何部分县级城市房价很高的因素之一。

这几年受疫情冲击影响，文山州全域住宅类商品成交面积大约为160万平方米左右。

按照每套新房建筑面积120平米平均折算，文山州行情不好的时候，楼市一年的需求也可以达到1.33万套。

随着现在旅游大环境好转，相信文山州的楼市能够恢复到曾经的辉煌时刻，一年的成交面积可以达到200万平方米以上。

看好文山州的发展，相信这片区域，不仅能够留得下当地的年轻人，而且丰富的旅游资源还能留下更多的退休群体和部分外来年轻人。

期待文山州的蝶变，这座城市未来的楼市仍然抱有一定的潜力。

个人观点，仅供参考。