旭辉之后，碧桂园也有风险了？

来源：众联智询作者：跳跳

眼下的房地产市场，ZC似乎已经见底，能动用的手段几乎都怼上了，但市场似乎仍未见底。更让人沮丧的是，都这份上了，行业风险仍然没出清，还有房企在等“靴子落地”。

1

旭辉控股：“优等生”遭遇“滑铁卢”

节前，旭辉控股集团发布了一则公告，主要说了两件事。

（图片来源：上市公司公告）

第一，是说媒体最近报道其天津项目公司私募债违约的事情，旭辉就此澄清，股权类信托产品所募集资金为该集团位于天津一个物业开发项目进行融资。受当地房地产市况影响，该项目的开发和销售进度受到影响，进而影响了该信托产品的现金分配。

不过旭辉在声明中说：“本集团正与该金融机构积极沟通，寻求合理解决方案。”话说的很艺术，但这笔私募债也没有违约，相信都看懂了。

第二，是说媒体报道称有关该公司董事会主席向该集团员工发出的内部信，该信提及该集团账上现金额度逾300亿元及其用途一事。

对于这个事，作者觉得没必要多强调，毕竟和半年报的数据也对的上。半年报显示旭辉控股集团在手现金约312亿，但没公布具体受限资金。万万没想到在老板的内部信中看到，原来300多亿现金，大多是不能动用的。

更让作者关注的是，旭辉老板在內部信中开始提保交付了。明确表示：“‘保民生、保交付’始终是旭辉过去、现在和未来最重要的事，公司的所有资源要优先向‘保交付’倾斜。”

这在当下意味着什么，相信了解行业的小伙伴也懂。对旭辉来讲，或许最困难的时间才刚刚开始。

事实上，旭辉的这次“出圈”，作者一点都不觉得惊讶，风险果然还是来自非标融资。旭辉的财务报表一直做的很漂亮，业内也一直将之视为优等生，但在庞大的合作体量中，究竟隐藏了多少非标债务或者说表外债，实在是不好说。虽说此前瑞银的数据比较激进，但也并非空穴来风。

就在今年7月份，同为20强房企的某项目总和作者说，该集团已经开始和旭辉的合作项目做风险切割，而他们似乎是“躺平了”。果然，暴风雨来临前，同行是最先感知的。

至9月底，旭辉控股集团的股价已不足1港元，较今年年内高点6港元已跌去近90%，而就在近一个月内股价就跌去了超7成。

不过，最尴尬的还是中债信用增进投资股份有限公司，因为就在几天前，旭辉还作为示范性房企之一，由中债增提供全额担保发行了12亿规模的中期票据。

2

“空空如也”的市场情绪

示范性房企突然“塌房”，在一定程度上带崩了整个地产板块。有媒体人士评论道，“旭辉成为热点，摧毁了行业刚刚因增信和纾困基金而建立的一丝希望”。

当然，市场上还传出一种声音：“有人在做空！”业内人士调侃道，这个“做空”好倒霉，每次都背锅。

如果说，做空是各方势力的合谋，比如发布旭辉表外债研报的瑞银证券，比如频频下调评级的标普、穆迪，再比如爆出天津项目私募债存在违约风险的媒体……还别说，“做空势力”挺强大，还是属于“内外勾结”呢？

进入10月份，旭辉控股集团就又迎来了国际评级机构的下调。10月6日，穆迪将旭辉控股集团的公司家族评级从“B1”下调至“B3”，无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”，且展望仍为负面；

穆迪的意见是，“未来6-12月旭辉控股的再融资风险上升，原有融资渠道减弱、合同销售额弱于预期；且该公司通过新增借款或资产处置产生新资金、管理再融资需求并恢复流动性的能力存在不确定性”；

9月30日，标普下调旭辉控股评级，将主体评级从“BB-”降至“B+”，无抵押评级从“B+”降至“B”，并列入了负面观察名单；不过在10月5日，标普方面应旭辉控股要求撤销了上述评级。

惠誉则在9月21日就下调了旭辉控股的信用评级。其认为旭辉控股流动性缓冲减少和杠杆率提高；惠誉认为，旭辉的合资企业项目现金流流出高于预期，且大量建安应付款削弱了旭辉的信用状况；

除了股价之外，旭辉在资本市场的表现也已一言难尽，境内外债券自9月下旬开始迎来暴跌。以美元债为例，至10月9日，尚处在存续期的几只美元债，目前大多已跌至10-20多美元的价格区间，已经和爆雷、违约的房企美元债处在一个水平了。

（图片来源：久期财经）

境内债方面，则在国庆节前也迎来一波大跌，如“21旭辉02”暴跌18.22%，收盘价仅36.8元；“21旭辉03”报收39元；“21旭辉01”跌7.21%，报收32.468元等等，从价格区间看，市场看空情绪浓厚。

3

是“殃及池鱼”还是“风险暗藏”

受旭辉事件的影响，最“瑟瑟发抖”的示范房企恐怕就是碧桂园了。

9月28日、29日，碧桂园集团股价连续暴跌12.9%、11.64%，时间拉长来看，今年以来，截至29日，碧桂园的股价跌幅已经超过了75%。

就在这个敏感时刻，9月29日晚间，九毛九国际控股公告称，于2022年9月29日，九毛九控股、中山市碧翠及目标公司订立买卖框架协议，内容有关九毛九控股收购目标股权及销售债务。

（图片来源：上市公司公告）

交易标的为广州市天河区广州国际金融城，交易总代价约为11亿元。而这次的交易对家中山市碧翠，据工商信息显示，碧桂园间接持有约55%的股权，是绝对的控股方。

有意思的是，九毛九控股发布该公告次日，股价大跌20.4%，是该公司今年以来最大的单日跌幅。

不过很快，在10月3日，九毛九公司赶紧发布公告称该项交易终止，并向外界澄清，购买该项目公司股权并非是为了进军房地产，而是通过股权交易方式获得该项目商务办公楼，用作企业办公。

难道，市场已经被房地产吓破了胆吗？

对于碧桂园来讲，市场的寒冬期仍未过去。从销售层面看，据公开信息显示，今年前九月，碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元，同比下降38.41%；

前9月全口径销售额3612亿元（克而瑞数据），相较去年同期的6173亿元下降41.5%。

（图片来源：克而瑞地产研究）

销售金额的同比大幅度下滑，也意味着碧桂园现金流流入的减少，显然不过紧日子是不行了。

最直观的，是碧桂园今年前三季度拿地数量的锐减。克而瑞地产研究的数据显示，1-9月碧桂园拿地金额还不足100亿元，要知道去年仅上半年碧桂园的拿地金额就超过了1100亿元（克而瑞数据），同比下滑了超9成。

这一趋势，在碧桂园2022年的半年报上体现的更为明显。数据显示，截至今年6月底，碧桂园经营性活动现金流净额为52.53亿元，同比下滑49.4%；现金及等价物总数额较年初减少了234.8亿元，为1235亿元，下滑超两成。

4

融资同比骤降，现金流风险不可小觑

销售的放缓，也带来了债务风险。半年报数据显示，截至6月底，碧桂园一年内到期各类优先票据、公司债券、可转债、银行及其他借款等达到了857亿元，此外还有2441亿元的贸易应付款将于一年内到期；

（图片来源：上市公司公告）

就上述各类账龄一年内到期的债务和应付款，就超过了3200亿元，将今年前三季度的权益销售2760多亿元全数填进去，仍然不够。

碧桂园在目前市场环境下的现金流压力还是很大的。

更雪上加霜的是，中期报告显示，碧桂园今年上半年融资性现金流净减少326亿元，相比去年上半年发行了109.7亿元优先票据、64.76亿公司债，今年上半年仅发行了7.5亿元的公司债，公开融资同比减少了近167亿元，降幅超过了96%；

（图片来源：上市公司公告）

而银行借款同比也出现了大幅下滑，今年上半年仅有261亿元，去年同期是696亿元。

由此可见，碧桂园处在一个非常困难的境地，一方面销售不畅、现金汇款减少，而同时到期债务又如雪山般压来；另一方面，碧桂园的公开融资和银行融资均出现了大幅度下滑，同样也没钱进来了。

所以，碧桂园的风险也是在逐步走高，近期市场上的看空反应显然也是事出有因。

END.

（免责声明：本文数据及信息均来自上市公司公告、久期财经、克而瑞地产研究等公开信息，数据如有遗漏，欢迎更正，并以上市公司最终披露为准。）