从国家政策看房地产市场长远发展

三条政策：1.房地产市场平稳健康发展；2.房住不炒；3.防范化解重大金融风险。

一个国情：老百姓追涨杀跌是普遍现象。

三个现状：1.地方政府非常依赖土地财政；2.地方政府预算内收入、预算内支出大抵相当；3.地方政府谋划发展需要资金总量必定越来越大。

一个影响因素：房产税。（这个因素最后讨论）

房地产市场长远看可以有3种形式，涨价、价格不变、降价。从“平稳健康发展”政策来看，平稳，代表不能大涨、大降。大涨，泡沫必定由小变大，最终泡沫破碎，导致硬着陆，参考海南省90年代、日本80-90年代教训，硬着陆必然带来重大金融风险；而且炒房能赚钱、赚大钱，炒房客就会越来越多，违背“房住不炒”政策。大降，开发商卖不出商品房，老百姓不敢新买商品房（买涨不买跌、怕降价心理），已买的极大可能出现大范围违约，参考美国次贷危机，最终必定出现重大金融风险。也就是说，大涨、大跌，都会带来重大金融风险，与“防范化解重大金融风险”政策相违背。

发展，文字含义表示房地产市场规模或质量要提升，隐含的意思就是要上涨，但可以有其他解读，只能作为倾向性解释。

结合老百姓追涨杀跌的国情，长期、大范围的阴跌，必然导致不买——降价——更不买——再降价，几个轮回后，房地产市场硬着陆。所以，房地产市场短时间、小范围降价可以存在，但全国范围、长时间降价，国家和地方政府必定出台政策救市。

如果价格长远不变，有2方面因素，一是老百姓。老百姓还买不买房？大概率也是等待观望，而等待观望，带来的必定是房地产商先顶不住，降价卖房。二是地方政府。当前形势下，土地财政好了，代表着短期财政有钱，现在地方党委、政府一把手一般在一地干3-5年，虽然提拔干部已经不再唯GDP了，但GDP没起色，提拔可能性总规是低些的吧。再加上一把手为了“面子”，也会想方设法提高当地GDP，而土地永远是地方政府可支配的最大、最贵、来钱最快的资源。工业是经济发展命脉、工业是最大税源、工业是GDP发动机，各级政府都知道，但工业发展培育的慢啊！新企业，3-5年内要么没GDP，要么没税收，这3-5年内从哪找GDP、找财政收入？只能从土地上来。在可卖土地越来越少的情况下，地方政府必然想发设法推高土地出让价格。土地价格涨了，开发商不涨价就是赔钱。所以，综合地方政府、老百姓两方面因素，价格长远不变不现实。

综合上面各方面因素，个人认为，长远来看，房地产市场必然小幅、甚至是微幅上涨，每年上涨幅度预计在0.5%-3.5%之间。总体考虑就是炒房收益（扣除利息、财务成本，加入出租收入）不高于银行5年期定期存款利率，这样房地产市场取得平稳健康发展、炒房客觉得不划算离场、国家金融风险得到有效管控。

房产税，可以给地方政府带来长期稳定的财政收入，能有效减轻、甚至扭转地方政府对土地财政的依赖。但全面征收房产税真的是在“走钢丝”，需要考虑因素太多，各级公职人员推诿扯皮最容易解决，中央要求了，没人敢碰线。法律因素是其次，但人大立法或修法就完事，虽然程序很复杂。最难的在于怎么平衡房地产市场平稳发展与不发生金融风险的关系，最难的在于第一时间准确把握老百姓对房产市场的反映。