人口进入负增长周期，未来房价已成“开卷考试”，不用再争了！

2016年底，北京召开了一场重要的经济会议，首次提出了“房住不炒”的概念。

在许多人的认知里，过去二十年我国房价迅速上涨，很大程度上来源于炒房客投资者的推动，比如比较有名的“温州炒房团”、许多企业也加入到了炒房投资的行列中，据wind数据显示，截至2019年第三季度，我国上市企业中，有48%的企业持有投资性房产，因此说房价是炒起来的也不为过，但不知道大家有没有想过这样一个问题：导致房价最初上涨的因素是什么？答案很简单：人口。

著名经济学家曾说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。由此可见，人口才是决定房价走势的最关键因素。公开资料显示，在1998年第一次“房改”以前，我国住房一直处于严重缺房状态，城市中持有住房的家庭占比不足六成，人均持房面积仅为4平方米，随着住房被赋予“商品”属性后，由于住房供不应求，直接导致了房价上涨。

为什么说过去二十年房地产飞速发展，主要推动力在于巨大的人口红利？主要体现在两个方面，其一是人口总数的变化，1949年以来，我国出现了三轮婴儿潮，分别是1950—1957年、1962—1973年、1981—1990年。而1998年到2018年期间，正好是第二轮婴儿潮年龄段（35—45岁）群体出现置换需求、以及第三轮婴儿潮群体（25岁—35岁）的刚需群体买房需求激增时期。

第二个原因在于城镇化的影响，相关数据显示，2000年—2022年，我国城镇化率从36.22%增长至63.89%，城镇人口总数从4.59亿增长至9.02亿，相当于每年新增2200万住房需求，不断增长的购房需求为房价上涨提供了支撑。与此同时，在炒房客、炒房团、炒房企业不断地推动下，导致整体房价如同“滚雪球”一般迅速上涨。

但所谓的“人口红利”，如今也已经消失殆尽了。

1月17日，国家统计局公布的数据：2022年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人，比上年末减少85万人。也就是说，我国正式进入了负增长周期，根据中国人口与发展研究中心副主任张许颖的说法：“我国已经累积了30多年人口负增长惯性，预计‘十五五’以后将进入稳定人口负增长时期”。由此可见，短期内人口负增长趋势并不会终止。

随着人口进入负增长周期，未来房价已成“开卷考试”，今天给大家掰碎了聊：

首先受到影响的是学区房。公开资料显示，2016年—2022年，我国新生人口从1886万人减少至956万人，这也就意味着2020年可能是我国幼儿园在园儿童数量的最高峰时期。《2021中国教育观察》指出，未来10年期间，在园儿童数量所对应的幼儿园数量未来10年或将缩减15%至40%，叠加城镇化影响，整体教育资源或将呈现出当下紧缺与未来过剩的矛盾现象。

换言之，尽管过去教育资源紧缺，但是随着新生儿数量持续减少，未来教育资源会出现过剩的问题。我们可以类比日本的情况，1981-2021年日本出现了持续性的新生人口减少情况，小学生人数缓慢减少50%，对应的教师资源减少15%，需要注意的是，日本的人口是缓慢减少，而当前我国出现的几乎呈现“断崖式”下跌。我们将时间往后延续几年，未来小学、初中、高中都会出现教育资源过剩的情况，那么对应的学区房可能就会从过去的“香饽饽”变为“烫手山芋”。

其次是初婚初育的时间不断推迟。随着经济的发展，女性的初婚初育时间在不断推迟，比如韩国、德国初婚年龄已经超过了30岁。数据显示我国女性平均初婚年龄从20世纪80年代的22岁持续上升至2020年的26.3岁，初育年龄推迟到27.2岁。初婚年龄的推迟则会进一步压低生育率，从生育意愿来看，2017年育龄妇女生育意愿为1.76个，2019年为1.73个，2021年降至1.64个，而作为生育主体的“90后”“00后”仅为1.54个和1.48个。

最后是老龄化的影响。从年龄构成看，60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，其中65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%。而随着人口负增长趋势持续，未来老龄化可能会呈现这些方面的特征：老年人口数量规模增大、占总人口比重高、老龄化速度极快。与此同时劳动人口数量缩减且占比下降，劳动力老化现象明显。

有机构研究表明，从2026年起我国人口负增长可能会到达500万人，2030-2035每年负增长或将超过1000万人，2040起负增长或将超过1500万人并持续到2050年，而未来30年我国将有6.53亿跨越60岁大关，平均每年超过2000万人，按照现在的增速，到了2055年我国60及以上人口占比或接近50%。那么结论就很明显了，按照人均持有0.5套房计算（央行2019年数据），未来30年将会释放约7000万套住房供应。

也就是说，未来住房需求会进一步收缩，那么住房供应是什么情况呢？前不久住建部发布了一则报告，数据显示我国约有6亿栋房子，这个数据引起了广泛讨论，尽管后续有许多机构出来解释，比如该数据农村房屋占9成、该数据不能作为判断住房数量依据等。

那咱们按照另外的数据计算：

2017年西南财经大学公布的数据显示，全国住房空置率约为21.4%，城镇空置房数量约为6500万套，过去5年均住房销售面积为17亿平米，按照22%空置率计算，不难算出新增空置房数量为1870万套，空置房总数高达8370万套。

第七次人口普查数据显示，全国房屋总面积为500亿平米，其中半数为共有产权房、老公房、自建房，商品房占比约为30%，则意味着商品房总面积为150亿平米，按照每套房100平计算，可以算出住房总套数约为1.5亿套。

无论是6亿栋房子也好，还是上亿套空置房也罢，足以说明当前住房资源已经明显过剩的事实。笔者记得2017年，马云曾在公开场合表示5年后房价会如同葱价（大概是这个意思）的言论，现在看来虽然马的观点是错误的，但是其理论的依据却十分有参考价值，未来一对年轻夫妻可能会持有6套房子，双方的父母2套，爷爷奶奶外公外婆4套，连管理都管理不过来。因此，不如把时间放长远一点，50年后这个预言或许就能实现。

过去20年，我们享受了人口红利，未来30年，或许就到了为人口红利还债的时候了。