楼市正上演“关停潮”，大变局时代要来了？

前不久，有这样一条消息登上了热搜。

据相关媒体报道，上海一处新墓区开售，最高0.6㎡售价45.78万元，相当于每平米76万元，每平米价格远高于市中心房价。墓地供不应求，价格仍旧在不断上涨。公开资料显示，从2017年10月开始，国家确定80个殡葬综合改革试点地区，自今年2月1日起，全国所有地区已禁止土葬，全部改为火化后墓葬。对此，有网友评价道：生前当房奴，离世为坟奴。

不得不承认的是，当前我国正面临着严峻的人口问题。1月中旬，统计局公布的数据显示：2022年末全国人口总数为141175万人，比上年末减少85万人，全年出生人口为956万人，人口自然增长率为-0.60‰。也就是说，自2022年起，我国正式进入了负增长周期，按照人口学家推测，我国已经累积了三十多年人口负增长惯性，预计“十四五”以后将进入稳定人口负增长时期。也就是说人口负增长趋势短期内并不会停止。

一直以来，人口问题都是世界各个国家最为重视的问题之一。原因在于，人口变动对于各行各业都有很大影响，比如我们最为熟知的房地产。众所周知，我国的高房价是被炒房客、投资者等群体给炒作起来的，但鲜有人知的是，早期推动房价上涨因素主要来源于人口，也就是所谓的“人口红利”。

公开资料显示，1949年以来，我国出现了三轮婴儿潮，分别是1950年、1962年与1981年，随着1998年第一次“房改”后，住房被赋予了商品属性，与此同时1998-2008年正好对应着第二轮婴儿潮出生的群体住房改善需求、第三轮婴儿潮出生群体的购房需求，换言之住房需求迅速增加，但整体住房供应数量却远远不足，在供不应求的大趋势下，推动了早期房价上涨。

随着时间进入2016年后，我国出生人口却出现了“断崖式”下跌，出生人口数从2016年的1883万元减少至2022年的956万人，短短6年时间出生人口数量减少了一半。另一方面，随着过去这些年房价持续大涨，开发商不遗余力地建造新房，住房早已出现了明显过剩的情况。简单来说，一边是新增需求不断减少，一边是住房供应持续增加，叠加全球经济形势下行，最终导致我国楼市跌至冰点，越来越多的购房者采取观望态度，新房卖不动，二手房挂牌激增，未来多余的房子该如何处理同样是一个问题。

随着人口正式进入负增长周期后，一些“弊端”也显现出来。

3月23日，赵玉不召开了一个新闻发布会，披露了这样一组数据：2022年，学前教育毛入园率89.7%，同比增加1.6%。全国幼儿园数量28.92万所，相较于2021年减少了0.56万所，同比减少1.9%，并且这也是近15年来首次出现负增长。2022年，全国共有学前教育在园幼儿4627.55万人。比上一年减少了177.66万人。

具体来看，北京幼儿园入园人数同比下滑6.1%，2022年幼儿园数量比2021年减少了11所；上海幼儿园人数同比减少6.2%，幼儿园数量保持微弱正增长，较2021年增加了9所；天津幼儿园入园人数同比减少9.5%，幼儿园数量出现二连降，2022幼儿园数量比2021年减少了89所；重庆2021年入园人数已经大幅减少26%，2022年幼儿园数量减少20所。由此可见，即使是直辖市，同样不能避免幼儿园减少的情况。

再来看看小学数据，纳入统计的10个经济强省中，湖北省数据尚未公布，但其余9省小学招生人数均出现了下滑的情况。从小学数量来看，山东、四川、河北、浙江和安徽分别减少395、230、44、35以及455所。幼儿园数量方面，山东省、浙江省分别减少了317所和181所。由此可见，幼儿园、小学正在各地上演“关停潮”。

造成这种情况出现的原因也很好理解，主要在于新生儿数量的不断减少。上文已经提到过，过去十年我国新生儿出生率最高点在2016年，随即迎来的迅速减少，因此相应的幼儿园、小学入学数量也会持续减少。《2021中国教育观察》指出，未来10年期间，在园儿童数量所对应的幼儿园数量未来10年或将缩减15%至40%，叠加城镇化影响，整体教育资源或将呈现出当下紧缺与未来过剩的矛盾现象。

但问题在于，未来“关停潮”或将出现得更加频繁。某机构发布了这样一组人口预测：2026年起，我国人口负增长将达到500万人/年，2030每年负增长或将超过1000万人，2040起负增长或将超过1500万人并持续到2050年。也就是说，未来教育资源过剩的问题或将更加明显。随着时间线的延长，未来初中、高中的入学人数同样也会出现减少的情况。

受此影响，未来首当其冲受到影响的就是学区房了。原因很简单，相较于普通商品房来说，过去房价大涨时期，名学区房的泡沫更加严重，平均房价可能会比周边房价高出30%以上，并且还是有价无市的情况，但随着教育资源过剩，未来教育资源不仅会更加充裕，不同学校的教师资源竞争肯定也会更加激烈，因此整体的教育氛围或将更加优良，但相应的学区房贬值速度可能会更加明显，过去的香饽饽可能会变成烫手山芋。

事实上，我们可以将日本的人口作为参考，相关数据显示，1981-2021年日本出现了持续性的新生人口减少情况，小学生人数缓慢减少50%，对应的教师资源减少15%，与此同时受到上世纪90年代经济泡沫危机的影响，当前日本许多房子已经出现了“子女不愿继承、捐赠给当地政府也遭到了拒绝”的情况，日本相当一部分房产如今已经变成了“负动产”。