最高法批复！烂尾楼即将成为“过去式”？但仍有两个问题需留意

当前的楼市，购房者关注的焦点已经从“房价是否会大涨”转变为“房子是否会烂尾”。

公开资料显示，过去20年我国平均房价从每平米增长至万元，足足上涨了500%。然而在很多人的认知里，房价涨幅似乎远高于此，究其原因主要在于上述数据仅仅是“平均值”，对于人口集中流入的城市来说，许多三四线城市房价涨幅都超过了5倍，二线城市涨幅高达10倍，一线城市涨幅更是达到了几十倍的速度。因此在房价大涨时期，人们更为关心的是房价是否还会大涨，抓紧时间买房上车。

但随着过去几年楼市的持续调控，房价大涨的趋势已然停止，许多热门城市的房价最高点定格在2017-2018年。另一方面，受到过去几年大疫以及经济形势下行的影响，楼市出现了迅速降温的情况，房企资金熔断纷纷暴雷，即使是头部房企都出现了无力还债的情况，这些暴雷的房企只能停止手头的工程，最终沦为“烂尾楼”，与此同时大量购房者遭遇了延期交房、交房质量差、烂尾问题，当前购房者关注的问题显然已经改变为自己买的房子是否会烂尾。

有这样三组数据可以证明：1、根据人民法院公告网显示，从2022年1月1日至今，全国已有超450家以房地产为主或与房产相关的企业申请破产；2、瑞研究中心统计数据显示，截至2022年末，32个重点城市290个停工项目中，仅有62个项目全面复工，部分复工、处于停工状态的项目仍有228个；3、易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》数据显示，全国楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾面积为2.31亿平米，其中二线城市116个楼盘烂尾，占比58%，三四线城市79个楼盘烂尾，占比40%，即使是一线城市都有4%的烂尾率。

究其原因，主要在于过去楼市上行时期，房企也出现了“野蛮生长”的问题。事实上，早期我国住房是供不应求的，98年第一次房改初期，我国城镇家庭住房普及率不足50%，人均居住面积不足8㎡，伴随着城镇化进程建设推进，大量人口流入导致住房需求快速增加，但当时由于房企数量较少，新建楼盘需要大量的资金，大多数房企都面临着资金短缺的问题。

为了解决这个问题，“预售制”便出现了并且迅速在全国推广，简单来说就是购房者提前将资金交付给房企，这样房企也能够加快建设住房，解决了房企资金短缺问题。由于房企成立门槛并不高，同时建造住房也能够采取预售的方式，伴随着房价大涨，我国房企数量也如同雨后春笋般迅速增加，质量也是层次不齐，许多房企甚至采用“以贷养贷”的方式经营，负债率直线增加。

作为资金密集型企业，许多房企都出现了“三高”的毛病，高杠杆、高负债、高融资。在楼市上行时期，房子卖得比较快，因此并不会出现什么问题，但这种经营模式最大的问题在于资金链十分脆弱，一旦出现问题很容易导致资金链断裂进而破产倒闭。随着最近两年楼市遇冷，高负债房企问题很快便暴露出来，以“拆东墙补西墙”的方式艰难维持运营，一些资金链脆弱的房企更是只能选择破产倒闭。

对于购房者来说，就算是买的房子出现了贬值，但起码有个居住的地方。而一旦房子烂尾，则意味着不仅首付部分难以追回，房贷部分也需要偿还，最终落得“房财两空”的下场。不少烂尾楼购房者最终只能选择居住在四面透风的危房里，选择弃房断供的家庭则是面临着征信问题，出行极为不便甚至连工作都找不到，这也导致近些年取消预售的呼声越来越高。

为了解决这些问题、恢复市场买房信心，许多城市纷纷开始进行针对性调控，1月13日国新办举行的2022年金融统计数据新闻发布会上，央行相关负责人在回答问题时提到了未来房地产的相关举措，比如“保交楼”贷款支持计划、金融机构配套融资支持、重点扶持负债低的优质房企等等，当前烂尾楼出现的情况已经明显减少。不仅如此，4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，其中明确提到了：

1、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；2、支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定；3、房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

也就是说，未来对于购买商品房的购房者来说，如果支付全部房款，能够优先享受赔偿，需要注意的是，这里的全部房款并不是指的全款买房，即使是贷款买房，实际上也是全款支付，也享受全款支付的待遇。对于支付部分房款的商品房购房者，实际支付部分也能够享受该措施。过去一些难以界定的烂尾楼案例能够解决了，保障了购房者的合法权益。

那么是否意味着未来我们能够无脑买期房了呢？答案是否定的，虽然当前有明确的法律保障，但还是存在一些细则问题，需要购房者注意。其一是如何界定“房屋不能交付且无实际交付”，对于延期交期交付的房企来说，还没有明确的时间限制，延期一年是延期，延期十年也是延期。第二个问题是，如果住房真的烂尾了，房企是否还会有钱赔偿给购房者？因此对于上述两个问题，未来两年准备入手期房的购房者一定要留意。