2022年全国商品房销售面积同比下降24.3%，销售额同比下降26.7%，量价齐跌的让楼市陷入萧条。随之而来的便是从上（中央）到下（地方）出台的各类促进楼市健康发展的政策，不过从效果上来说可能并没有达到预期。

进入2023年后政策持续发力，楼市有了那么点复苏的意思，统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格涨跌情况显示有64个城市的新房价格和57个城市的二手房价格环比上涨，与此同时，各地商品房成交数量也在回升，用量价齐升形容当下的楼市可能是比较准确的。

就在这样的“大好形势”下部分二、三线城市又给楼市添了一把火，准备启动棚改货币化。

我相信不少朋友是第一次听到这个名词，棚改货币化当年可是为楼市去库存立下过“汗马功劳”的，大家还记得2015年至2016年的那波房价上涨吧？不到一年房价平均涨幅超过50%，核心城市热门楼盘直接翻倍，棚改货币化起到了关键作用。

房价涨到如今的高度棚改货币化要“记一功”

棚改货币化的本质是拆迁补偿，有“货币化”就有“实物化”，以前安置拆迁户的主要方法是给房子，拆了一套还一套解决住房问题。后来不给房子直接给钱，拆迁户拿着钱到市场上去买房，当然，不缺住的地方的拆迁户也可以将钱花在其它地方，这就是棚改货币化。

为了推行棚改货币化央行还专门创设了一项新的政策工具——抵押补充贷款，也叫PSL。具体来说，央行借钱给国开行、国开行再借钱政府，政府以此支付补偿款给拆迁户；土地使用权收回后卖给开发商，政府用土地款还欠了国开行的贷款、国开行再还给央行。资金便形成了闭环。棚改货币化对楼市的促进作用有两个。

第一，大部分拆迁户是需要重新购买房子居住的，不少家庭原来挤在一套市中心的小房子里，拿到补偿款后在郊区买了两套房，父母一套、儿女一套，消化了更多的库存房。

第二，拆迁户携款进入楼市后增加了住房市场的需求量，成交数量增加后刺激房价上涨，中国人向来有买涨不买跌的传统，更多人买房再次推高价格，又吸引到新的购房者，如此循环往复，房价不断上涨、楼市火爆异常、库存快速下降。

改良版棚改货币化诞生，新瓶装旧酒的把戏

楼市萧条棚改来救，不少城市于今年再次启动棚改货币化，新方案的针对性更强，不得不说政策制定者很聪明。

以前的棚改货币化以支付补偿款为主（也会结合实物安置），这次则变成了支付房票，江西南昌、江苏南京的方案里都提到了这一从名字上来看很像计划经济时代产物新型有价证券。

房子被征收后拆迁户可以拿到一张或是几张房票，上面记载了面值。比如，双方商定补偿款总额为50万元，拆迁户可以拿到两张房票，一张面值为30万元，另外一张为20万元，可以用房票在指定区域的市场上购买住房。如果新房价格超过房票面值的可以申请公积金或商业贷款。

需要说明的是房票并不像部分人认为的那样只能买房，不买房就浪费了，这是胡说八道。拆迁户拿到房票后可以买房，也可以换成现金。比如，上面例子中的拆迁户在其它地区有住房，不准备买房，他可以将两张房票换成50万元现金。房票只能换房的说法是危言耸听，也是对政策的错误理解，还可能是故意混淆视听。

房票既然可以兑现，为何不像以前那样采用货币化安置的方法、直接发放补偿款呢？

对于拆迁户而言利用房票买房能够获得实惠。以江西政策为例，拿到房票后的三个月内买房可以获得10%的补助，第四个月至第六个月买房补助8%，第七个月至第十二个月买房补助5%。

没有其它住处，本来就打算用补偿款买房的拆迁户越早买越划算，相当于变相降价，最多能够可以享受打九折的购房优惠，房票制度的底层逻辑中存在鼓励尽早买房的理念，与直接发钱不同。

当下各地楼市萧条，让大家买房是第一要务，房票安置相比于货币安置而言效果更佳。人们普遍存在爱占便宜的心理，拿到房票后买得越早获得的实惠越多，一部分拆迁户将加快买房节奏，另外一部分在买与不买之间犹豫不决拆迁户可能会因为有便宜可占而决定买房。

此外，“房票”二字还会给人带来心理暗示，感觉上就是为了买房而存在的，消费心理是一个非常复杂、奇妙的东西，很小的引导就有可能改变人们的消费决策。

最后，房票可以延缓资金的支付。普通的货币安置政策是先拿钱再买房，政府先要把补偿款给拆迁户，哪怕之后买房花出去了资金也会留存在拆迁户手里一段时间；房票制度下准备买房的拆迁户拿不到补偿款，买了房后房票流转至开发商那里，交易完成后开发商才能找政府用房票兑换房款，资金支付时间得以顺延。

房票无法助楼市重回2015年的盛况

上文介绍了棚改房票化的基本概念以及在楼市去库存方面的优势，那么这波棚改会否如2015年那样让房价再上一个台阶呢？

我的答案是几乎没有这样的可能。

第一，本轮棚改主要是在二、三线城市进行，一线城市也有拆迁但数量上无法与二、三线城市相比。国内房价要涨需要看一线城市的情况，每次大涨都是先由一线起头，二、三线跟进，之后蔓延至全国。北上广深四大一线城市没有那么多住房需要进行棚改，所以带不起房价。

第二，去库存与涨房价被分离开来。曾经的楼市去库存与房价上涨如影随形，房子卖得多了价格自然上涨；当下的调控正在将两者剥离开来，去库存是为了稳定当地楼市，避免出现金融风险，影响就业、收入等民生福祉，不是让房价寻求上涨通道的。

之所以这么说是因为我发现目前绝大部分政策针对的是首套房，二套房能够享受的政策不多，这体现了政策的谨慎性，监管部门害怕出现曾经“一放就大涨”的局面，所以即使未来有更多的二、三线城市出台棚改房票化政策也是以谨慎为原则的。

此外，2015年居民负债率不高，棚改刺激下老百姓有能力加杠杆进入楼市，如今的负债率远非当年可比，居民加不动杠杆了，没有能力蜂拥入楼市推高房价。

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