“最优先保护购房者的权益”：再也不怕买到烂尾楼了？丨快评
自2023年4月20日起，最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》施行。舆论普遍解读为：若买到烂尾楼，法律最优先保护购房者的权益。这种解读大致是对的，但有必要从内在逻辑出发进一步精确阐释。
这个批复回应的是河南省高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，针对的问题看标题就一目了然。设想一下，某房企开发的商品房烂尾了，那就有很多的债权人要求清偿：付了首付的购房人要退钱；既付了首付、又办理了按揭的购房人要退钱或收房；有这些商品房抵押权的银行或其他金融机构要收回本息，垫资的建筑商要收回工程款，其他供应商要收回账款，本企业员工要讨回拖欠的工资与社保金，等等。那么，这些商品房或对其进行处置、变卖之后所得的价款该首先分给谁，若有剩余，再分给谁……说到底是一个清偿顺序的问题。
是不是首先应该支付本息给银行呢？似乎是的。现行民法典物权编第394条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”并没有“法律另有规定的除外”之类的限定词。如此规定合乎法理：抵押权是担保物权的一种，担保物权属于物权，物权高于债权，有抵押担保的债权清偿优先于其他债权。
不过，民法典合同编第807条又规定：“……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
这一下子出现两个“优先受偿”，哪个更优先？民法典并没有规定。如上所述，按照法理，应该是抵押权人更优先。不过，与民法典同一天施行的最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，其第36条规定：承包人根据民法典合同编第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，该司法解释规定：先清偿工程价款，再清偿银行贷款。
这样规定的初衷是建筑工程价款有一部分是农民工工资，农民工拿不到工资，会影响社会稳定，建筑商沾了农民工的光，得到了优先于抵押权人的优先受偿权。实际上，民法典合同编的前身合同法及配套司法解释就是这么规定的，民法典合同编及配套司法解释只是沿袭旧规而已，但两者的清偿顺序又没有明确写入民法典，似乎又预留了未来调整的空间。不过，考虑到初衷，似乎可以规定建筑工程价款优先受偿权以农民工工资总额为限，这样更精准。
现在可以说到最高法对河南省高院的本次批复了，内文仅三条，后两条为核心。第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。第三条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这两条并非突然冒出来的，其前身是2002年最高法《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
从中可得出三点解读。
一、目前民法典及配套司法解释对处置房企的清偿顺序仍是：购房者房屋交付请求权与价款返还请求权>建设工程价款优先受偿权>抵押权。考量是：从损失角度，钱房两空的购房人比拿不到工资的农民工更惨。此种考虑，似乎仍将有抵押担保的债权实质上虚置了。
二、购房者被赋予的最优先受偿权，行使的条件实际上更严格了：旧批复只要交付商品房的大部分款项（51%？）就能享有这一权利，新批复要求必须交付全款才行，这意味着没有交付全款的购房者不能享受这一权利。一些购房者面临一个两难：自己已经交了一个首付，也明明知道这个楼盘已经烂尾了，这时候怎么办，是损失一个首付认栽出场还是付足剩余的房款以获得这个最优先受偿权（拿到房子）？
三、根据新批复，购房者要享受最优先受偿权还必须“以居住为目的”。这个“居住”何解，是必须“自住”才算，还是出租供人居住也算？如果该房子是购房者唯一住房，那应该没有问题。但如果购房者已有自住房，该房子是买来做投资的，还能享受最优先受偿权吗？又如果购房者在这个楼盘买了两套及以上的房子，还能一概享受最优先受偿权吗？感觉“炒房者”“投机客”似乎会有麻烦。
第二、第三点综合起来，新批复从全款与“以居住为目的”两个方面，限制了购房者的最优先受偿权，实质上有提升建设工程价款优先受偿权与抵押权的作用。
更进一步，当前购房者买期房的风险尤在。坊间有讨论取消期房、只容许买卖现房，这是一条路径。另一条路径是改变付款方式，买期房分几次付款，直到收房之后才支付最后最大一笔款项或银行才发放按揭。这样才能从根子上解决问题，购房者买期房的风险大大降低，或许就不需要设立购房者最优先受偿权来扬汤止沸了，也让民法典回归自然法理。
陈斌