合肥某小区，地下车库属于开发商，现在规定只售卖不给业主进行租用，业主该怎么办？
答：
地下车位开发商“以租代售”是否为“有效买卖”？
【解答】
实践中，地下车位分两种情形，一是人防工程；二是未将建造地下车库工程的成本核算在住宅开发成本之内，且未将地下车库工程的建筑面积计算在公摊面积之中的。人防工程 按《中华人民共和国人民防空法》第五条人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，人防工程产权虽属国家，但开发商对人防车位享有使用、收益的权利，可对车库进行租赁使用，租赁最长时效为20年。但有的地方是可以按规定对地下人防工程进行销售的。如重庆市，房地产开发企业开发的车库（含人防车库）在办理商品房预售许可或依法进行初始登记后，可按规定进行销售。
未公摊面积的地下车库（未计容，办理不了产权登记），开发商多以“以租代售”形式进行处置，长期使用权期限与住宅同年限。如果要从合同意思表示的深层探究，可能存在以下三种情况：一是开发商以租赁合同出售不能办理产权登记的车位，而业主坚持认为是在购买能办产权登记的车位，开发商又不能证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主明知该情况仍签订长租合同，那么就应当认定买卖无效或撤销合同；二是开发商以租赁合同出售不能办理产权登记的车位，而业主坚持根据合同条款内容认为是租赁车位，开发商又不能证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主明知该情况仍签订长租合同，那么应当认定为租赁；三是开发商以租赁合同出售不能办理产权登记的车位，并且能证明其将“签订长租合同是为了出售不能办理产权登记车位”的情况告知业主及业主明知该情况仍签订该长租合同，那么应当认定为有效买卖。
【法律】
◆ 《民法典》 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
◆ 《重庆市国土房管局关于房地产开发项目中车库销售有关问题的通知》（渝国土房管发〔2011〕217号）
法院判决参考：
（2016）苏0991民初909号（一审）
（2017）苏09民终1698号（二审）
（2018）苏民申4351号（再审）
注：江苏三级裁判都认定：开发商对地下车位享有所有权，开发商依法对其所有的地下车位有出售、附赠、出租等权利。开发商把同住宅年限的车位使用权以租赁合同让渡给业主，不是使用权的让渡，而是所有权的让渡，因此，双方签订的租赁合同名为租赁、实为买卖。