开征房产税，会导致土地资本化的逆过程，整个经济将“脱实向虚”

导语：开征房产税，会导致土地资本化的逆过程，整个经济将“脱实向虚”

房地产市场是中国的核心资本市场，开征房地产税会导致中国房地产市场资本化走向逆过程。税基是以真实财富还是以虚拟财富为基础，决定了经济“脱虚向实”还是“脱实向虚”。

任何政策都有利有弊，如果只看到好处，不考虑坏处，极有可能在出现意外效果时惊慌失措。

1、房地税步入正轨

房地产税提出至今20余年，直到2021年终于步入正轨。2021年10月23日发布的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》提出：由“国务院制定房地产税具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则”。上一次只选择重庆和上海作为试点城市，实际上还是想把房地产税作为一个顶层设计税种，在全国统一实施。

这次表明，税制的设计者终于明白房地产的本质是为地方政府提供的公共服务定价，对应的是地方事权。中国各地资源禀赋千差万别，地方政府对公共服务的定价模式就应不同。

在美国，不仅各州的税率和征收办法不一样，甚至一个城市中各学区的财产税税率都不一样。而中国是一个全国统一税率的国家。

房地产税作为一种地方税，最终一定是各地根据自身要素禀赋和经营理念自主设计的结果。收不收、收多少、怎么收，都应由各地自主决定。

由于房地产税的最优税率要通过试错才可能找到，因此，这次给了地方政府5年的期限进行探索是合适的。而在5年内，调整2~3次大体上就可以试探出合理的税率区间。不仅如此，此次可以根据实施效果，再决定是否继续授权5年，反映出中央政府在出台这一重大税种时，并不急于求成。

房地产税税率、征收办法等的确定，很难用成文法的方式，通过顶层设计来完成。确立房地产税关系重大，绝非一朝一夕就可以完成。中国国土广袤，各地资源禀赋、发展阶段差异很大，探索需要的时间可能更长。

改革开放以来，地方政府间的竞争成为中国经济增长最主要的特色。海南的资源禀赋使其非常适合发展旅游业，但因为当前主要是对生产环节征税而不是对消费环节征税，这就迫使海南也要发展化工业之类和自己资源禀赋相悖的产业才能维持基本的公共服务支出。

三亚如果在消费环节有足够的税收，就可以专注于发展符合自己自然生态禀赋的休闲度假产业。

正是重生产、轻消费的税制决定了“绿水青山”难以变成“金山银山”。而房地产税可以在一定程度上赋予在消费环节拥有资源禀赋的地区更多的发展机会。

房地产税试点很可能是一项堪比当年央地分权的伟大改革。通过房地产税试点，地方政府第一次获得了创设税制的权力。

房地产税还给地方政府提供了一个解决历史遗留问题的工具。国有土地和集体土地两分的制度，对中国土地资本市场的形成和原始资本的获取起到了关键性作用，也是中国和其他发展中国家绩效差异巨大的主要原因所在。

但土地双市场结构也导致了中国特有的、介于国有和集体两个市场之间的“小产权”。有了房地产税这个工具，就给“小产权”入市提供了一个可能的渠道——只要交足房地产税，即足以支付相关的公共服务成本，就可以通过城市更新给这些“违章”物业颁发“大产权”证书。

这次房地产税试点将集体土地上的物业排除在外，反映出政策设计者还没有意识到房地产税的这一功能。

目前，商品房大部分没有达到70年的所有权期限，作为房地产税的征收对象是非常困难的。此次房地产税恰恰应该从实际上已经在享受城市公共服务但却从未缴费的集体土地上的物业开征。

以“大产权”换房地产税，可以以较小的阻力，消化已经被城市包裹的非正规物业，并为今后到期物业全面开征房地产税探索经验，创造社会环境。

2、房地产对中国经济的影响

现代经济增长的最大特征就是不依赖过去的剩余，而是依靠未来收益的贴现完成资本积累。

现代经济间的竞争，基本上就体现在资本方面的竞争，比的就是谁能创造更廉价的资本。因此，加/去杠杆、加/降息都必须放到全球竞争的大环境下才能做出正确的选择。

日本是房价高的时候发展快，房价低的时候发展慢。韩国也是如此，日本房地产崩盘、泡沫破裂所导致的“失去的二十年”正是韩国房价飙升的二十年。充裕的资本是韩国企业可以承受多年亏损，最后把日本企业拖垮的重要原因。

日韩大博弈背后是资本能力的较量。实践表明，资本价格高并不是坏事，崩盘才是坏事。相对而言，资本廉价的经济可以抵抗更强烈的冲击，承受更大的亏损，并在对手资本耗尽后抄底对手的资产和市场。

中美两国之所以是在全球化中受益最多的国家，背后的原因，就在于美国股票市场和中国房地产市场。

美国股票市场的强大体现在，在泡沫膨胀时，总是超越对手市场，为产业提供最廉价的资本；危机时，又总能晚于对手市场崩盘，成为资本最安全的避险之地。在信用经济时代，谁的资本市场能挺到最后，谁就能笑到最后；反之，谁先崩盘，谁就可能被抄底。

而2008年的金融危机显示，中国房地产市场甚至比美国股票市场有更好的信用，中国企业当时抄底了很多国际资产（比如吉利抄底沃尔沃）和市场，逆全球经济趋势助力中国实现了经济的快速升级。

房地产对中国经济的正向影响有多大，反向影响就有多大。2021年前三季度经济增速下滑有很多原因，最直接的原因就是多城房价暴跌和土地流拍。这两项指标持续低迷，导致2022年全年增速持续下跌，被增长掩盖的许多社会问题都会凸显。

资本市场体现的是未来收益的贴现，征收房地产税意味着提前支取未来现金流，因此，即使贴现倍数不变，资产也会贬值。

房地产税就是土地资本化的逆过程，征收房地产税就相当于把未来资产又还原为现金流。这就是其他国家房地产市场没能成为和中国房地产市场一样强大的资本市场的原因。

开征房地产税，就会对中国最大的资本来源造成打击。我国的股票市场、债券市场发育尚不成熟，真正强大的资本市场是房地产市场——几乎等于美国股票市场和房地产市场资本的总和。将住房市场结构解构为像新加坡那样的“双轨制”，是一种可行思路。

一旦资本市场因开征房地产税受损，将会对政府的很多重资产投资，如补贴研发、参股创投、国防升级、高等教育、基础设施建设等造成影响，我国很可能被迫回到传统的劳动密集型产业阶段，中美在高技术领域的竞争也可能随之结束。如果治好高血压的代价是把命丢了，那就应该学会与疾病共存。

市场经济和计划经济的最大区别，就是市场经济分工主要依赖于货币分工，因为其效率更高。一旦货币不足，就只能转而依赖效率较低的计划分工。计划经济不是由意识形态决定的政治选择，而是货币不足条件下的被迫选择。

改革开放以来，中国进入国际经济大循环的一个重要目的，就是通过顺差外生货币。正是因为有了房地产市场，中国才成为发展中国家中少数可依靠自身资本市场内生货币的国家之一。依托房地产市场，中国不仅成功解决了困扰千年的货币不足难题，而且成为全球性的资本输出大国。

特别是2008年之后，4万亿大放水，中国在大规模内债的基础上，逆势创造出天量货币，在极短的时间内超越日本，直追世界头号大国美国。

没有房地产市场这一巨大的资本市场的支持，中国根本不可能在短期内内生如此规模的货币，更不可能在互联网经济和移动支付的加持下，实现相较于很多发达国家超前的资本深化。毫不夸张地说人民币就是房地产的本位货币！

中国成为少数几个可以逆美元周期的主要经济体之一。而其中，大量抵押物是不以美元定价的土地和房屋。这是中国货币最主要的信用基础，因为无论政府、企业还是家庭，社会创造货币的最主要抵押物就是房地产。

过去20余年，中国房地产价格脱离美元周期逆势飙升，虽然广受诟病，但却支撑了中国经济从大基建到高科技的天量投资。中国第一次有机会跨入“重资产”的赛道，几乎和所有发达国家展开竞争。

如果房价剧烈下跌、土地大量流拍，所有抵押给银行的不动产估值就会大幅缩水，中国经济就会像日本经济泡沫破裂时那样被银行坏账拖下水。这是在计划大规模开征房地产税时必须加以考虑的。

3、房地产税是典型的直接税

一旦房地产市场萎缩，市场缺少优质的抵押物，贷款生成货币的渠道就会阻塞，基础货币再多也只能堆积在银行系统里。

货币政策只能在基础货币供不应求时起作用，一旦市场因缺少抵押物消失而出现货币需求不足，再宽松的货币政策也创造不出足够的货币。

在中国，地方政府主导的城市化是货币需求最主要的创造者。地方政府负债的几乎所有信用，都来自土地而非税收。

一旦社融出现断崖式暴跌，真正进入市场的货币就会大量减少，市场机制就可能衰退，中国经济就可能再次退回低效的计划经济。局部正确的改革，可能合成整体系统性风险。这是由中国独特的货币生成机制所决定的。

所有现代国家都是税收国家。税收的本质是公共服务的价格，是政府与社会的交易。现代社会以前，直接税征收是政府单方面强加给社会的。征税导致战争（美国独立战争）甚至革命（法国大革命）的案例不胜枚举。

房地产税是典型的直接税，是西方国家地方政府公共服务支出的主要来源。地方民主自治（类似中国的小区物业管理）是公共服务提供的基础制度。

在全球公共服务市场的竞争中，中国体制不仅可行而且高效。其中一个重要原因，就是中国政府的财政迄今为止主要是建立在间接税基础上的，纳税主体是企业和机构而非个人。

例如抗击新冠肺炎疫情的国家对比中，政府可以在保有非常大的公共权力的条件下，显示消费者的偏好。在现实中，只要出现制度错配——间接税对民主，直接税对集权——就一定会导致社会运行的低效乃至混乱。

英国最开始对北美征税时，其实税率并不高，但美国人宁愿打仗也不交税。独立战争后，美国实现了税制和体制的匹配，才成功转型为现代国家。

脱离税率谈房地产税，就像脱离剂量谈药效。小区物业费本质上就是房地产税的一种，收取很高的费用，却不让大家决定如何使用，最终物业费根本收不上来。房地产税也是如此。

如果指望房地产税像在发达国家那样成为地方政府的主流税种，就必须同步对地方政治制度做出相应的调整。除非是像三亚、迪拜、迈阿密那样本地人资产占比很小、外来人口购买资产占比很大的城市，否则本地人可能倾向于投票推行低税率的房地产税。一般情况下，高税率会遭到制度性抵制。

用地方政府锦标赛来解释中国特色的经济增长是近年来开始流行的一个理论。间接税和中央集权制度的组合，是中国地方政府行为与众不同的根本原因。以真实财富为税基的间接税，决定了中国地方政府可以而且必须开展税收争夺赛。

一旦地方政府主要收入来源转向房地产税，中国地方政府的行为也就与其他国家地方政府的行为趋同。这一地方竞争形成的增长发动机也会逐渐熄火。

在更深的层次上，任何税收都是政府和公民之间的契约。21世纪初，农业税占税收的比重就已经很低，在有的地方甚至覆盖不了征收成本。于是，国家拿下了这一千百年来加在农民头上的税负。房地产税是税收中少数几项涉及国家与公民之间契约的制度，但相关的理论研究还几乎是空白。

在中国的税收制度里，几乎所有税种都是以社会创造出的真实财富为税基。但房地产税不是。房价体现的不是真实财富，而是和股票价格一样，体现的是这项房产的未来收益。对虚拟财富征税，和透支未来财富没什么两样。

如果政府税收的基础“脱实向虚”，其政策和资源就会向虚拟经济倾斜，并最终导致整个经济“脱实向虚”。而房地产税正是这样一种以虚拟财富为征收对象的税种。这是政府在推出这类以资本为税基的税种时必须考虑的。

房地产税之所以有“欺骗性”，就是因为通过会计规则连续计入政府收益，给政府带来现金流的错觉。

表面上看，房地产税是给政府带来了连续现金流，但由于是对虚拟财富征税，因此，对整个社会而言其实是连续负债。对虚拟财富征税，会让政府不再关心实体经济的好坏，只要政府能放大未来收益，比如降息、发债，就可以从中抽成，增加收入。实际上，这种连续负债乃是一种伪装的“庞氏骗局”。正是因为这种对虚拟财富的依赖，西方国家的地方政府几乎不热心招商引资，它们更关注的是虚拟财富的涨跌。

皮凯蒂在《21世纪资本论》中的研究表明，没有一个征收财产税的国家能够因此缩小贫富差距。

表面上看，不对劳动征税、对资本征税是保护劳动、抑制资本，但结果却是整个经济“脱实向虚”，富的越富，穷的更穷。这就跟在中国企业面临的税率高于在美国，企业反而迁往中国是一个道理——你要发展什么，就要对什么征税。仅靠对资本征税来缩小贫富差距，只能是杯水车薪、隔靴搔痒。

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