190多万在深圳买实用面积60左右的小产权房值不值呢？
花一百七十多万在深圳买套实用面积差不多60的小产权，再花20多万简装。大家说值不值呢？
答：
小产权、有产权在深圳一直存在较大的争议。作为一个在深圳淘房两年购买刚需盘的人来告诉你到底值不值。
一、什么是小产权房
农民自建房。也叫村民房，一般是房东直接找施工队完成，有低层的楼梯房，有高层的电梯房。房屋通常存在一些隐藏问题，消防设施比较差。这类房子在小产权房中属于最便宜的，一般几十万能买个小两房。
村委统建楼。是村委集资建的房子，有独栋的，也有小区花园式的，使用率高，地下车库，游泳池等应有尽有，配套齐全。这种小区目前深圳龙华区、宝安区、龙岗区坂田片区比较多。也是最受欢迎的一类。
军产房。由部队提供用地，开发商出资建造的房子，房屋产权属军委、总部，不属于个人。深圳这类房子不多，多数为大户型，比较旧，很多还带好学校的学位，单价不低。罗湖区的军产房市面上比较好卖，学位优质。
大红本工业用地房。一般是工业园区内改规划建的住宅，产权归企业所有。一般公司员工购买。这类房子比较稀少，大多比较老旧，户型较大。
二、什么是大产权房
大产权房是指由国家颁发产权证的叫做大产权房，也就是有房产证的房子。可以合法进行二手房交易。目前市面上常见的商品房和公寓就是此类房子。
三、小产权房和大产权房的对比
价格对比。小产权房价完胜有产权房，大部分带花园、地铁口物业的小产权也仅需要一万多一平。
贷款对比。小产权一般来说首付五成，贷款期限五年或者十年，周期短月供相对变高，利息较高；商品房首付三成，贷款期限可以达到三十年。
房屋质量。小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；大产权通过正规流程建造，由专业人员监管验收，相对小产权而言更有保障。
拆迁补偿。这一点深圳对于小产权拆迁已有明确规定，可以赔偿货币补偿。南山区白石洲已有实际案例。有产权房更不用说。
抵押。小产权房，由于产权不属于购买者，没有房产证，是不能抵押的。对于有资金需求需要抵押贷款的人来说，不如有产权房。
落户。两者都能落户。但是小产权落户，户主必须为深户。
学位。两者都有学位。小产权房如果是村委统建楼，拿购买合同入学。如果是农民房，还需要办理租赁凭证，比较麻烦。
物业。大部分小产权物业都是由村委成立的物业公司管理，非专业物业公司管理，比较容易出问题；商品房有开发商物业和市场招标物业，一般都比较专业。如果对物业不满意，可以通过业委会组织更换物业。这一点商品房占优势。
四、值不值得买
如果用来投资。小产权不值得买。自出了指导价以后，商品房的价格已经大跌，很多区域的房子已经接近指导价。购房者的第一想法还是比较倾向商品房，买了小产权房不好出手，上涨空间也不大。
我身边的一位同事，手里两套小产权，都在龙华区域。龙华区域算是小产权热门区，疫情期间想卖掉一套去买商品房，至今没有卖出。
至于以后能不能大涨，不好说，以小产权现有的价格已经算很高的了，产权性质决定它不会涨的太高。
如果是刚需用来自住。深圳刚需家庭买房不是由产权性质决定，是由需求决定。只要能满足你的需求，就值得。
比如我当初计划买房时，在各大平台寻找房源，商品房、小产权都看过。由于预算有限，看中的买不起，买得起的看不上，一直犹豫不决。后来我给自己列了一个需求清单，按照优先级排序，问题一下清晰起来了。
1.总价400万以内（根据首付比例预算）
2.必须有学位
3.有电梯
4.交通便利
5.有三房
还有房龄、是否满五唯一、有停车位、周边配套、花园大小、物业好坏、装修好坏等，这些其实都无关紧要了，毕竟预算有限，只能矮个子里挑高个子。最终我买了一套70平有产权小三房，有电梯，地铁口物业。就是房龄有点老2004年的房子。
优先满足优先级高的需求，逐步排除次要需求。无论是商品房还是小产权房都能淘到需要的房子。
总结：
小产权值不值得买？如果是投资，不值得。
我身边有两例购买小产权的例子，不好脱手。
如果是刚需自住，预算有限的情况下，小产权也是值得的。
住宅类商品房可能会很好，现在在指导价调控下，很多商品房已经接近指导价了，190万作为首付也能淘到不少商品房。关键在于能解决自身多少需求。
深圳刚需买房极少能一步到位，都是根据目前的需求寻找刚需盘先上车。等以后经济条件改善了再小房换大房、城郊换城区、关外换关内、小产权换大产权。