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上海租金大幅下滑,现在换房划算吗?

问:上海租金大幅下滑,现在换房划算吗?

答:

房价普涨的时代已经过去了,未来买房,一定要买对城市。以下“九点‬”分享‬,从《长三角城市群规划‬》和‬新一轮‬《全国城镇体系‬规划‬》中‬各大‬城市‬在国家‬发展战略‬布局里的‬定位‬进行了‬分析。熟知‬了解‬后‬,就会知道为什么有的城市一套房子可以卖几千万,有的城市一套房子只能卖几十万;也会知道未来哪些城市房子还可以买,哪些城市房子非自住不能买了。

一,先从‬长三角区域‬‬层面‬分析‬‬。2016年‬国家‬印发‬了‬《长三角‬城市群‬规划》,‬明确‬长三角‬城市群‬范围为半个‬‬安徽‬‬+半个‬江苏‬‬+半个‬浙江‬+上海‬全域,并且‬明确‬长三角‬城市群‬中心‬城市为‬上海‬,副中心‬城市为‬合肥‬南京‬杭州,‬‬宁波‬嘉兴苏州‬无锡‬‬芜湖‬马鞍山‬等‬22个‬城市‬为‬普通‬成员‬城市。2019年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲区域‬一体化‬发展‬规划‬纲要‬》,2021年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲‬地区‬多层次‬轨道‬交通‬规划‬》,明确‬安徽‬江苏浙江‬上海‬全‬域‬为‬长三角‬地区。

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二,再从‬全国‬层面分析‬。未来‬城市‬之间的竞争、都市圈之间的竞争、城市群之间的竞争,本质上就是核心城市之间的竞争,核心城市的发展前景,取决于它在国家发展战略布局里的定位。新一轮《全国城镇体系规划》显示,我国或将打造“4+11”个亚洲乃至世界中心城市。

自2006年开始编制的《全国城镇体系规划》,拟形成“十百千万”城镇体系(即布局10个左右‬的‬国家中心城市、100个左右的‬国家区域中心城市、1000个左右‬的‬地区中心城市和10000个左右的‬重点镇。并且明确国家中心城市是已经或将成为亚洲乃至世界的金融、贸易、管理、文化中心城市,是位于直辖市和省会之上的新的“塔尖”,是居于国家战略要津、担负国家使命、参与国际‬竞争、代表国家形象的门面型城市。且‬申请‬国家中心城市有个‬硬‬性‬条件‬:应是直辖市、省会城市、自治区首府或者计划单列市。

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三,截至目前,已经公开的,分两批共批复了9个‬国家中心城市:

第一批:北京、上海、天津、重庆、广州;

第二批:成都、武汉、郑州、西安。

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2010年出版的《全国城镇体系规划(2006-2020)》(此‬版‬已公开发行‬)里详细描述了‬2010年之前第一批批复的5个‬国家中心城市:北京、上海、天津、重庆、广州。

至于第二批批复的4个‬国家中心城市,分别是:

2016年4月批复的‬《成渝城市群发展规划》,明确将成都定位为国家中心城市;

2016年12月国家印发的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函》中明确同意武汉建设国家中心城市;

2017年1月国家批复了河南省政府《关于恳请支持郑州建设国家中心城市的函》,并制定出台了《关于支持郑州建设国家中心城市的指导意见》,明确提出郑州要建设国家中心城市;

2018年2月,国家正式发布《关于印发关中平原城市群发展规划的通知》,明确提出,建设西安国家中心城市。

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四,国家中心城市,又称全球与国家中心城市,是全球城市和国家中心城市的合称。两种本质是相同的,都是国家中心城市,只是所处的发展阶段不同。具体‬可‬分为四个阶段:

第一阶段:国家同意建设国家中心城市;

第二阶段:明确时限,建设国家中心城市;

第三阶段:国家中心城市建成,开启全球城市建设;

第四阶段:全球城市建成。

成都、武汉、郑州、西安4个后‬批‬的‬国家中心城市,目前处于建设国家中心城市阶段。正在报批的《成都国土空间规划(2020-2035)》、

《武汉国土空间规划(2021-2035)》、

《郑州国土空间规划(2021-2035)》、

《西安国土空间规划(2021-2035)》显示‬,分为三个时间节点,即‬:

2025年,强化空间集聚、完善功能体系,使能够全面支撑国家中心城市建设;

2035年,建成高达2000万左右人口规模的国家中心城市;

2050年,迈向‬或者建成全球城市。

至于‬北京、上海、天津、重庆、广州5个先‬批的国家中心城市里的‬北京‬、上海‬、广州‬等‬已处于国家中心城市建成,正在向全球城市晋级的阶段。

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五,目前,2010年出版的‬《全国‬城镇体系‬规划‬(2006-2020)》已经‬公开发行‬,2016年‬编制的‬《全国‬城镇体系‬规划‬(2016-2030)》及后续新版尚未‬公开‬。

已发行的《国家中心城市发展战略研究》一书‬里‬称:2016年住建部等19部委联合编制的《全国城镇体系规划(2016-2030)》(此版‬目前尚未公开‬)已经确定北京、上海、广州、深圳4个‬城市晋级为全球城市,确定天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门为11个‬国家中心城市。

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六,正在上报国家‬审批的各大城市《国土空间规划(2021-2035)》显示:长沙、济南、沈阳、南京、杭州、合肥六个城市都提到了国家中心城市。结果‬如何‬,值得‬期待‬。

《长沙国土空间规划(2021-2035)》,城市发展总体目标的城市性质是国家中心城市;

《济南国土空间规划(2021-2035)》,战略定位是国家中心城市;

《沈阳国土空间规划(2021-2035)》,发展目标是国家中心城市;

《南京国土空间规划(2021-2035)》,城市性质是国家中心城市;

《杭州国土空间规划(2021-2035)》,目标愿景的城市性质是国家中心城市;

《合肥国土空间规划(2021-2035)》,目标愿景是2035年奋力迈向国家中心城市。

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七,由于,国家中心城市是在全国居于核心地位、发挥着主导作用的城市,是一国综合实力最强、集聚辐射能力最大的城市。因此,各大城市,纷纷把争创国家中心城市作为今后的重点任务‬和‬发展目标。一方面是为了‬提升城市的地位和功能,另一方面也是期待成为国家战略,优先获得资源配置。

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八‬,核心城市是集聚出来的,你不集聚,就会被别的城市集聚。机遇是抢抓出来的,你不去抢,必然有别的城市去抢。济南的焦虑,又何尝不是没有获得国家中心城市定位的各大城市共同的焦虑呢?

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九‬,城市‬定位‬,决定了一个城市的发展预期和上升空间,是‬人‬们‬‬‬对‬一个城市的‬发展‬信心来源‬‬,是10个左右的国家中心城市之列,是100个左右的国家区域中心城市之列,还‬是1000个左右的地区中心城市‬之列,直接‬决定了‬一个城市‬的‬未来‬。关注‬该‬关注的‬,才能‬知现在‬、比‬过去‬、明‬未来‬。