等额本息和等额本金哪个利息高(等额本金和等额本息本金和利息的比例)

导语：炸裂的等额本息和等额本金比较

房贷的等额本息和等额本金哪个更好呢？

很多人都讲过，但是都没讲到点子上。先来看示例

100万的房贷，30年还完，房贷利率5%.

等额本金的方式，是每个月从6944逐渐下降到2789，逐月递减，其中本金部分不变，但利息部分按从高到低逐月下降。

等额本息的方式，是这30年里面每个月的还款金额都是5368，但是本金部分逐渐增多，利息部分逐渐减少，30年下来等额本金总共还款175万元，等额本息合计还款193万元，多出了18万元。

市场上有人说等额本金好，因为总的还款金额上，有人说等额本息好，因为前期还款压力小。

哎，拍脑门，怎么可能把事情说的清楚咧？

那怎样可以用最科学、最精准的方式来比较呢？教你一个办法啊，比较它们的现值，英文叫present value，是不是不太懂了？

什么叫现值呢？就是未来的钱扣除掉这期间的时间因素，在今天值多少钱？

比方说，一年期100块的国库券，按照3%的利率折算到今天，就是97.09元。

怎么算的呢？，很简单，就是100÷（1+3%）=97.09。

那房贷是用什么利率来折算呢？答案就是钱在你手里的机会成本，也就是说这些钱如果你不去还房贷而拿去投资，平均能获得的年化回报有多少？

来个简化的例子，你借了100万，10年还完房贷利率5%，假设你的投资能力可以达到每年6%，第一年的本息加起来就是左边那根柱子就是15万，折算到今天15÷（1+6%）=14.15万，就是右边那根柱子。

第二年的本息是14.5万，折算到今天14.5÷（1+6%）2=12.9万，一直到最后一年本息10.5万，折算到今天10.5÷（1+6%）10=5.86万。

那么整个的等额本金的还款方式下，每年房贷折算成现值之后，每一期的现值统统加起来95.6万，是不是看的好紧张，生怕错过什么是不是？嘿嘿。

那等额本息的现值计算方式也很容易，每一年的还款金额通通都是12.95万，那么第一年就是12.95÷（1+6%）=12.22万，第二年就是12.95÷（1+6%）=11.5万等等，一直到最后，最后一年12.95÷（1+6%）10=7.23万，等额本息总共合计现值的金额是95.32万.

两者对比，等额本金的现值合计95.6万，比等额本息的现值合计95.32万要更高一点。

这里强调一下，两种付款都是从我们口袋里掏钱给到银行，哪一种算出来的钱更少，说明这种付款方式就越不值钱，那选这种还款方式越划算，明白了没有？

所以6%的投资能力下，等额本息的方式更完善。

我们换个情况，如果你的投资回报能力只有4%，这个时候你就会发现等额本金的还款方式，它的现值总额更低、更划算，这种情况下，你就应该选择等额本金来进行还款。

我知道你是在惊恐和懵逼中听完了前面的内容，没办法。科学，就是这么枯燥，柳叔就是这么无情。

来一句你听懂的话总结一下，仔细听好。

如果你的投资能力能够战胜你的房贷利率，那么等额本息更划算

如果你的投资回报不能跑赢房贷利率，等额本金更划算。

而且你的投资能力越强，房贷对你来说就越便宜，这是截止目前最专业的解释。

你学会了没有？

等一下，如果你连房贷利率他干不过，你说你还在等啥，还不来关注我好好补补课。

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