抵押权的实现

债务到期后，或者出现当事人约定的情况，债务人有权行使抵押权了，称为抵押权的实现。抵押权的实现需要注意以下几个问题：

1、时效性

债务的诉讼时效通常是3年，担保物权的存续期间和主债权的诉讼时效是挂钩一致的。因为抵押物不在债权人手里，所以抵押权人要及时行权。

1)主债权诉讼时效到期后，抵押权人主张行使抵押权的，法院不支持。

2)主债权诉讼时效内，抵押权人仅就债务提起诉讼，没有在《民事诉讼法》规定的申请执行时效期间内申请强制执行，其后申请行使抵押权的，法院不支持。

2、优先级(顺位)

同一财产有两个以上债权人抵押的：

1）不动产都登记了，按登记的先后顺序清偿；

2）动产有登记和未登记的，登记优先于未登记；

3）动产都为登记，同一顺序按比例清偿；

交换顺位：

抵押权人可以交换抵押权顺位，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

3、不动产租赁关系处理

如果是先抵押，后租赁，那么抵押权实现的时候，有权要求租户搬离；

如果先租赁后抵押，那么抵押权实现的时候，无权要求租户搬离；

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