到底是通货膨胀推高了房价，还是房价涨了造成了通货膨胀？
这个问题其实是鸡生蛋，还是蛋生鸡的问题。
下面来从零开始详解一下其中的逻辑。
从货币的本质出发，把通货紧缩、货币增发、通货膨胀以及与房价的关系用尽量简明的方式讲清楚。
货币：高中课本说，货币的本质是一般等价物，用于度量其他商品的价值。
货币倚赖商品而存在，没有商品就没有货币。
我们通过一个简化模型来描述一下货币增发、货币升值、货币贬值的过程。
一个村庄，一位农民种粮食，一位工人种棉花做衣服，一位艺术家丰富人民的精神生活，艺术家有3000块存款，还有一个老村长掌控货币发行。
第一年，农民生产了1000斤粮食赚1000块，工人一年生产了10件衣服赚1000块，艺术家每年10块演出也赚1000块。为了使大家交易方便，老村长发行了3000块钱货币，市场上的流动资金就是这3000块。艺术家的存款占全村财富的50%。
一、货币升值（通货紧缩）
第二年，随着生产力（生产效率）的提升，农民一年生产了1500斤粮食，工人生产了15件衣服，艺术家努力演出15场。但是村长这一年没有新发货币，市场上的货币还是3000块，所以钱就更值钱了。所以这时候的1块钱可以买1.5斤粮食，100块可以买1.5件衣服、看1.5场演出，这叫货币升值。
有人要问，为什么农民和工人一定要降价？因为人手里的钱和去年一样，如果不降价，还是只能买到和去年一样多的东西，今年多生产的东西卖不出去，结果就是大家不能享受生产效率提升的成果。而降价，则能实现商品完全流通，大家都能享受产量提升的成果。
货币升值的的根本原因是货币增发的速度慢于商品增加的速度，货币升值的另一面就是物价下跌。
那么，货币升值是好事吗？
货币升值时，有存款者的财富会随着生产效率的提升而增加。有存款者占据先发优势，表面上看，这似乎也没有什么不好。
但这有两个问题：
一是财富再分配，持币者因货币升值而实现财富增长，而持有商品则相反。这样，持商品者商品贬值的这部分财富就转移到了持币者手中。
其二就是阶层固化，除非持币者败家，否则持币者的财富地位牢不可破。无论农民和工人如何努力工作提升生产力，持币者凭借存款自动拿走了他们所创造的财富。在上面这个简单模型中，如果将来农民年产10000斤，工人年生产衣服100件，艺术家存款的财富比例还是全村的50%，他拿走了农民与工人50%的劳动成果---持币者按其货币持有比例分走了没钱人的努力成果。
其三则会促使持币者减少支出，阻碍经济发展。举例来说，如果100块钱今年买1件衣服，明年可以买2件，那么有人会节衣缩食，购买力甚至不如去年。这时候，工人生产的15件衣服卖不完，可能会降价，这样工人收入下降，被迫削减食物的购买，这样农民的食物也卖不完，于是农民也将食物降价促销，这就是通货紧缩。到了来年，农民和工人都不会再生产那么多粮食和衣服了，于是，社会生产力下降，整个社会经济发展开始倒退，形成通缩螺旋。
二、货币币值稳定
为了避免物价下跌，老村长决定增发货币，为了匹配多生产的500斤粮食和5件衣服，村长印了1500块钞票。这样村里的货币达到了4500块，粮食和衣服的价格还和去年一样，价格很稳定。富人也不会因为货币会升值而缩减支出。因为生产力的提升，村民们都获得了更多的食物和衣服，提高了生活质量。
艺术家的存款不会随生产效率的提高而升值，努力工作者将能获得村里更多的财富份额，社会阶层在随着生产力的发展而慢慢打破，看起来，一切都很美好。
这里就可以得出一个重要概念：市场上的货币价值与商品价值成正比。货币多而商品少，货币就贬值，货币少而商品多，货币就升值。
三、货币贬值（通货膨胀）
但是后来，老村长出去交流，才发现自己村的经济被其他村超越了。隔壁村的做法是什么呢，就是主动使货币增发速度始终略微超过社会生产力的提升（商品增加速度）（这就是著名的M2增速略微超过GDP增速的理论）。这样，市场上的货币多于商品，货币贬值而商品涨价。储蓄者储蓄的动力变弱（因为钱会贬值），而用更多的钱来购买商品，推高商品价格，同时商品生产者为了赚取更多收入，就积极地提升生产力，经济开始欣欣向荣，活力四现，大家都赚钱了。而老村长则是因为生产力的提升，被迫增发货币，一步晚，步步晚，经济已经落下了隔壁村好远。
所以，在人类的经济发展史上，货币贬值是常态，也有很多好处。
首先，由于货币超过商品，意味着市场上有了多余的货币。那么，这些多余的货币有几个去处：
1、成为积蓄，相对于货币量完全等同于商品量而没有多余货币的情形，这明显增强了人们的抗风险能力。不过，成为积蓄的这部分货币是会贬值的。
2、形成投资，成为生产力提升的有力推手，享受生产力提高的利润。因为投资是赚取生产力提升的钱，所以整体赚钱的速度与GDP增速相当。
3、购买商品，变为投机资金，发展出庞杂的金融市场。投机市场本质上由资金推动，炒作商品价格，商品价格在资金涌入时上涨，资金流出则下跌，与商品的内在的价值关系不大。
货币增发我们知道都是央行印出来的，印钞有一些主要方式：外汇、SLF、MLF、SLO、PSL，发行国债等，其中除了通过外汇增加印钞，其他方式都必须通过商业银行放贷才能真正实现印钞。
所以，房贷当然也是印钞的一种方式。
那么，到底是通货膨胀推高了房价，还是房价涨了造成了通货膨胀？
为解决这个问题，我们可以把货币增发分成两类，一类是房贷，一类非房贷。
如果一个人用做外贸（非房贷）赚的钱全款买房，就是通货膨胀推高了房价。
如果一个人0首付（首付都是贷款）买房，就是房价造成了通货膨胀。
如果一个人首付3成（非贷款）买房，如果他这三成是卖房赚的钱，那还是房价造成了通货膨胀。如果他这三成是做外贸赚的钱，就是房价与通胀共同作用，加重通货膨胀。
总体来说，通货膨胀与房价互为因果。
