地产成本太累(地产成本是什么)

导语：优秀的地产成本总，都很敢花钱

房地产进入微利时代，成本人的工作越来越难做了。

前端人工及原材料持续走高，后端销售难溢价甚至还被限价，项目的利润空间不断被压缩。“开源”难以实现，房企纷纷从“节流”入手，对成本发起“拧水”行动。

成本也不能再像以前那样大手大脚，而是一分钱掰成两半来花。然而，兄弟部门不乐意了，觉得你成本总是抠抠搜搜的，处处为难大家。成本人的工作变得愈加吃力不讨好……

做地产成本管控，太难了很多地产成本人都吐槽，成本管控不好做，不仅同事不待见，工作也不容易出业绩，还常常要背锅——工作很被动。在很多项目，成本都是强排方案出来之后才介入。成本从各相关条线收集数据，再根据标准化产品做预算，对于项目的钱怎么花没有话语权。省成本招人嫌。成本被认为是项目进度、项目溢价的拦路虎。设计说有更好的创意，成本过不了；销售说样板房不够吸引客户，怪预算给得太少。节点延误，工程说施工单位停工了，因为变更成本不给过。几乎所有和成本沾边的事，都可以归结为成本卡得太死。出力不出成绩。营销有可量化的销售额、利润率，工程有形象进度、质量评估，研发也有设计效果可展示。成本参与到项目每个节点，却没有很直观可量化的成绩。说起来，成本有一肚子的委屈。可仔细一想，地产成本这么难做，是不是跟成本管控模式本身也有关系？明源君认为，主要原因在于成本缺席了项目前期阶段，包括拿地和设计阶段。这两个阶段基本决定了项目的成本和利润。成本无法在关键决策阶段发力，只能在后期一些细枝末节下功夫，以至于其他条线觉得成本只会各种抠，只知道省小钱不懂得赚大钱……而这，显然也不是成本人想要的状态。成本想要扭转局面，就得从工作上发挥出自己的核心价值，既能“开源”，又能“节流”，成为经营的“贤内助”。好的成本管理不是靠“抠”而是用低成本做高适配很多要求从管理上要效益，将成本管理由粗放式向精细化转型。戳我，实现成本精益化，管好成本不失控而精细化成本管理的核心则是高度适配。所谓适配，即不超配不少配，该花钱的地方敢花，该省钱的地方不浪费， 让投入的每分钱创造出最大化价值。1、在能产生价值的地方敢花钱成本管控不是靠“抠”，也不是越低越好。只会省钱不会花钱的成本，也不是好成本。钱要舍得花，更要花得值。①成本投放要与客户需求高度适配客户敏感度高的配置，可以适当多投入。举个例子，客户对入户大堂的关注度非常高。而由于大堂的面积有限，成本投入上不算大。现在很多项目做地上地下双大堂设计，本身花不了很多钱，确能明显提升客户体验。又如改善项目客户比较关注建材家具的品牌，品牌建材和杂牌建材即使观感上差不多，客户一对比牌子就会在心里分出个高下，尤其是木地板、马桶、油烟机、炉灶等这些高频使用的配置，客户关注度高，选用一线品牌能增强客户的满意度。②能形成项目亮点的地方舍得投入在满足基本需求的基础上，项目也需要一些溢价点，强化竞争力。将本项目与竞品在各子项的成本投入做成曲线，两者对标，找出可以作为亮点打造的配置，进行成本精准投放，可以形成差异化竞争优势。值得一提的是，成本投放一定要与营销充分沟通，比竞品多投了多少，形成了哪些亮点，在营销宣传和销售说辞中去体现，将价值点传递给客户。2、会省钱，对无效成本抓得准、控得严所谓“抠”成本，不是盲目降档减配，而是把浪费降到最低。戳我，消除浪费，让无效成本“归零”客户对产品的关注点，主要包括两个方面，即功能和观感。无效成本是对两者不造成影响的投入，原则上能省即省。举个例子，很多中、高端项目墙面铺贴天然石材，而天然石材容易脏，清洁保养难度大，价格又高。有些项目采用仿石材瓷砖替代，实视觉效果没有明显打折扣，维护难度低，成本也便宜了许多。①做细策划，多方案比对选择性价比高的很多的无效成本，都是在为前期策划不足买单。比如说，大家通常认为弹性成本才有调整的可能，刚性成本没有管控的空间。事实上，不同的设计方案、施工方案下，刚性成本大不相同。举个例子，这几年很多地方拿地都有装配率指标，采用不同的方案，可能最终的构件得分是一样的，成本则高低差别。某项目为满足装配率的要求，制定了两套建筑设计方案。两者均采用铝模施工，预制叠合板、预制楼梯、预制阳台和预制空调板，但方案一采用外墙PC和PC内隔墙；方案二采用全剪力墙外墙和ALC内隔墙。最终两种方案的装配率计算得分一样，而前者要比后者多花两千多万。事实上，项目上许多问题的应对方案都不止一种。这也就决定了，成本一定存在最优解，关键在于是否充分考虑到。②省成本，重点要在非标部分下功夫产品标准化是成本标准化的前提。目前多数房企都已经建立起了自己的标准化体系，在标准化框架内，成本是相对可控的，偏差较大的一般在非标部分。尤其是合约周期最长的工程环节，正负零以上的由于标准化，成本变动空间小。而地下工程高度非标，占用资金量大，一个施工策划可能就省下几百上千万，又不会对客户的使用功能或使用体验造成影响。 举个例子，很多地方土方外运都要100元/m³。如果是大地块，一期土方往外拉，二期把部分土回填到一期的顶板、侧壁。既能省下土方外运的钱，又省下从外面买土的钱，一下子就省出来好几百万。这就要求工程、成本主动牵头，对于施工工序精准策划，最大化利用既有资源。③重视属地化特征造成的成本差异住宅产品是高度属地化的，即使集团有标准化产品体系，成本在做测算时也不能完全凭经验，套标准。第一，要关注客群的差异。即使在同一个地区，项目的目标客群不同，也可能导致客户的关注点有出入。比如刚需项目客户比较关注功能，而不太关注品牌，这类项目的成本投放主要用在功能打造上；而改善型项目的客群，特别是一些精致的白领阶层通常在意品牌，产品则应优先选用一线品牌。第二，关注当地的政策和规范。尤其是新进区域，没有既有项目的数据可参考，成本人员不能只看规划指标，而要实地的去走访、了解。比如车位配比，各地存在一定的差异，有的要求一百平一个，有的是一户一个，有的禁止地面车位，有的严控机械车位，脱离当地规范来做测算是行不通的。又如绿化率，安徽要求的是覆土厚度达到1.2米；而山西要求达到1.5米。假如在安徽做项目还按照1.5米厚度覆土，就造成了不必要的成本浪费了。不难发现，成本管理要做精做细，成本人的认知和能力范围就不能局限于成本专业，而是拥有全开发流程的知识储备，并且要跟设计、工程、招采、营销等职能深度拉通，让全员参与成本管控。更重要的是，成本的工作重点不再是事后核算或过程控制了，而是更强调管理前置，策划先行，从源头上去改变成本管控模式。从核算型成本到策划型成本成本管控需要全面转变思路地产成本管控可以分为三个阶段，最初阶段是核算型成本，也就是算账；再往后是控制型成本，主要作用在于控目标成本；现在很多房企提倡策划型成本，核心是在成本和利润之间建立平衡。大家之所以觉得成本难做，多数还停留在第二甚至第一个阶段。除了地价，对项目造价影响最大的是设计。很多房企的成本条线都在设计方案之后才深度介入，项目的钱怎么花基本已成定局，成本的发挥空间非常小。等项目到了实施阶段，才发现需要增加投资来增强产品溢价能力，低价中标的建设单位又来磨签证……成本不优化，意味着可能要超标；优化，则项目面临交付延期或滞销的压力。策划型成本，管控工作变被动为主动，重视管理前置，通过精准策划找准成本投放点，在“节流”的同时兼顾“开源”。1、成本管理前置，参与到项目定位地产项目中，除了土地成本外，工程成本在总成本占比最大。而设计阶段对工程造价起到决定性作用，设计的质量决定了工程的工期和成本，进而又影响到人力物力财力的投入。过去，成本一般是拿其他专业条线提供过来的数据做测算预算，既不了解市场，又不了解客户，更不了解竞品，无法在产品定位上形成自己的见解。成本在项目定位阶段拥有一席之地，就必须主动参与客户调研，在拿地阶段就走出去看看竞品如何做价值投放。比如某百强房企 要求，在拿地之后的20天就得完成市场客户、产品定位的报告。这期间成本人员要积极参与，并发表成本条线的专业意见。2、主动扩充专业面，拉通个各专业线深度协同成本管理贯穿整个项目开发流程，对营销、设计、工程、报建乃至财务都要有所了解，对其他条线指定的方案和决策做二次把关。举个例子，工期一般由工程部来定，成本要不要做评估？答案是肯定的。假设项目工期并不紧张，而施工单位在合同中设置了多项抢工费，成本如果不了解工期标准，就无法甄别出哪些抢工费是不必要的。除了扩充跨专业知识外，成本更要加强与其他专业线条的协同，对设计、施工等的策划方案进行综合比选。比如桩基选型、土方策划，都是影响成本的重头戏。不同的方案，施工组织不同，成本占用时间和投入额度不一样，这些都需要与工程部门深度沟通，达成共识。成本管控除了管理外，还有一个职能是服务。其他条线遇到签证变更、工程索赔一类的难题，成本部门要与对方统一战线，一起挖掘问题根源，找出解决办法，而不是把路堵死了。举个例子，项目实施过程中，经常会遇到总包以工程亏损为由向甲方索赔。要不要赔？不赔工地就停工，赔的话目标成本就要超。这时，成本首先要厘清责任，到底是底价中标后的恶意索赔，还是客观原因造成工期延误索赔，亦或者是合同外的劳动力或材料涨价导致索赔……在合约范围内，哪些损失部分是甲方应承担的，哪些该由乙方自行负责；解决方案，是让对方退场启用第三方，还是双方协商各退一步。把不同方案的“代价”捋清楚，和工程线同事达成一致，争取早日让施工恢复运转。这样一来，成本才能做项目部的坚强后盾，而不是项目推进的拦路虎。3、跳出成本视角，从经营角度思考成本多专业拉通之后，成本就是站在整个项目的高度上，用财务指标视角去审视成本，算账算的是综合账，而不会一叶障目。比如高层建筑采用全穿插施工，引入铝模，全混凝土现浇外墙等工艺工法，虽然会加大工程阶段的投入，但是工期缩短了几个月，渗漏开裂的质量通病明显改善，折算下来，时间成本和风险成本完全能覆盖增量成本，新的工艺工法就值得选用。小结前置管理，全周期覆盖，全成员参与，策划型成本既要自身专业过关，也需要有经营管理意识，能协调，懂管理，会花钱，也会省钱，才能将成本管理的价值发挥到极致。点击下图，了解详情↓

本文内容由小畅整理编辑！