导语：旧城改造项目五大关键问题

旧城改造项目是房地产开发中非常复杂的一种类型，尤其是开发流程的复杂性导致财税处理的复杂性，如何从财税上把握关键风险点？关键有五个问题必须清晰地得到答案。

问题一：

拆迁补偿与安置出钱的人是谁？

旧城改造的核心是原村民或者原有住户的拆迁补偿和安置问题，如果是政府自行出资拆迁补偿与安置，那就和房地产公司没什么关系，也不再是房企的旧城改造项目，政府搞完拆迁，房企直接拍地就行了。凡房企参与旧城改造的，一定是由房地产公司出资负责拆迁补偿与安置，这才涉及到后续的一系列问题。由于旧城改造政府也是参与其中，因此通常会用相关文件或者协议来界定清楚出资的房企，我们将其称为旧城改造项目的投资主体。

实务中要思考的是，房企直接用原有公司作为投资主体还是新设立新的公司作为投资主体，这要考虑政府的要求、房企自己的资质限制和未来的项目走向等关键因素。

问题二：

安置房土地和报建手续在谁名下？

安置房是拆迁补偿的重要组成部分，通常大部分原有住户会选择安置房，而不是货币安置方案。在财税角度，安置房最大的问题是要不要视同销售交税的问题，这就要看安置房属于谁？如果土地和报建手续都在房地产公司名下，当然需要视同销售，如果土地和报建手续都不在房地产公司名下，比如在政府名下，那么安置房当然不需要房企视同销售。更多的内容可以参考我的另一篇文章《房企安置房视同销售的判断标准与处理技巧》。

问题三：

拆迁补偿协议由谁同村民签署？

拆迁补偿协议谁来签署不仅仅是责任问题，也是影响财税处理的关键要点，实务中有企业签署、政府签署和三方签署三种类型，近两年较常见的是政府签署，那就意味着政府直接作为改造主体存在，承担了较大的责任，当然也在城改中拥有较多权力。

对于企业来讲，如果是政府签署的拆迁补偿协议，通常是企业将资金打入政府指定账户，政府负责支付补偿安置款，那最终提供给企业的就是政府的“行政事业性往来结算票据”，严格讲还要加上政府支付的实际证据，才能作为税前扣除凭据。

问题四：

未来开发用地招拍挂由谁来摘牌？

一般情况下，谁做投资主体，政府会倾向于由谁来摘牌，这样企业可以通过开发部分的收益弥补一级开发的支出，实现整个项目的收益。但实务中如果作为投资主体的房企后续开发同其他企业合作，可能会要求将土地拍给新设的合作企业或者第三方企业，这同样给财税处理带来了困扰，作为投资主体公司，只能通过政府返还的拆迁补偿费或者新拍地公司支付的拆迁补偿费实现收益，而新拍地公司的土地成本如何确认？这是一个很大的问题，实务中需要根据具体情况进一步分析。

问题五：

开发用地出让金全额缴纳还是比例缴纳？如果是全额缴纳出让金如何返还？

各地不同的旧城改造模式在土地出让金缴纳上也有差异，有些地方土地出让金要求拍地公司全部缴纳，政府再返还一定比例给投资主体公司，弥补其前期一级开发投入；也有些地方土地出让金只需要缴纳一定比例，比如40%或者更少，政府也不再返还。

这两种模式下依然造成了房企土地成本入账的困扰，企业财务人员尤其需要注意。

总结：

旧城改造模式的复杂不仅仅表现在本身的多主体、多要素性质，更重要的是各地政府的旧改模式各不相同，更给企业带来了巨大的困扰，但无论如何，希望旧改的操作企业和财务人员一定要回答上述五个问题，对于后续的财税风险管控意义重大。

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