开发商如何赚钱的(开发商销售怎么提成)

导语：解密开发商获取利润的几种常用手段

从业房地产行业20多年，感觉有必要对开发商的操作楼盘简单地分析一下，过多的分析会让文章发不出去，没有办法，只能简单的分析，见谅！

第一，谈谈快周转的形成，其实为什么要快周转呢？这个主要是和开发商资金链有有关，买地需要比较大的投资，根据各地的条件不同，一般支付到一半土地出让金的时候，就可以顺利的办理预售证了，否则没有土地证很难办理预售证。因此必须快周转，这里提出快周转，仅仅是从拿地到销售完成任务的时间，并不是包括交楼的时间，关键节点就是从土地获取到预售证的获取到开盘销售，回笼资金！

第二、监管资金账户的管理问题，一般来说，房屋预售资金要进入监管账户控制，按照基础完成，支付20%，主体结构完成一半，支付30%，结构封顶支付30%，验收后支付20%，但是这里的监管资金经济是指工程款的预留资金，主要是为了工程建设费的缺口，而设立。其实预售资金的监管也仅仅是一套房子2万元左右，很少的一部分，并没有对整个的预售资金进行监管。也就是后来为什么会出现大量的烂尾楼出现。其实很多时候，承包商和开发商勾结，协助开发商提前拿出预留的工程保证资金。提前申报工程量完成进度表，在主体结构完成之后，基本上已经拿完了预留的工程保障资金。

第三、伙同设计单位，偷容积率，而且越来越猖狂。阳台在申报容积率的时候，是开放阳台，这样经济计算一半的建筑面积，在进行面积实测的时候，有改成全封闭阳台，这样就可以把本来是赠送的面积全部卖给了小业主，因此，你看现在的开发商几乎都是做出大阳台，而且是封闭的阳台，这样每户至少要多卖8个平米以上，每户多买十几万。阁楼设计高度，楼层高度、车位的配比，人防面积的核算，实测面积的复核，等等这些都是开发商用设计的擦边球来获取最大利益。

第四、开发商财务的和土地增值税的计算，一般都会加大建筑成本，把自持的物业的成本几乎全部加入销售的面积当中，很多商业综合体和住宅一起建设的时候，商业部分面积几乎全部分摊到销售的面积中去了，其实对于开发商来说，商业已经为0成本持有了。由于该部分不叫敏感，不能消息展开，见谅！

从开发商的成立开始，就是一个目标，挣钱，快速地挣钱，寻找工程报建的程序漏洞，预售资金监管的漏洞来节约成本。通过设计规范的临界点来控制成本，严格控制含钢量，导致建筑结构钢筋含量普遍很少，每平米只有三十几千克。几乎做到了高层结构设计的极限！财务美其名曰筹划，其实就是对内部项目结算的范围进行人工梳理，扩大销售面积的建安成本和土地成本，减少土地增值税的上缴，零成本持有自有物业。开发商只要达到底限就是他们的最上限了！因此开发商如果不管控，中国的房地产行业能成为正常的行业吗？

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