一线城市精装房比例(三线城市精装修多少钱一平)

导语：为什么一二线城市精装房居多？三四线城市毛坯房居多？

为什么一二线城市精装房居多？三四线城市毛坯房居多？明明精装房可以卖更多钱，为什么开发商还是选择卖毛坯？

项目最初在进行可行性研究的时候，就已经需要有一个初步的项目经营定位，

区别主要有以下12个方面：

第1.一二线城市客户在所有参考条件当中，实用性可能并不是排在第一位的，而三四线城市客户，对面积赠送率比较关注。目前精装房有两种主流的操作模式，第1种.毛坯报建、精装交付；优势是面积赠送率可以提升产品对客户的吸引力；缺点是拆改造成成本浪费，而且需要毛坯验收以后才能介入精装，总工期延长；第2种.精装报建，精装交付；优势是工序可以穿插，总工期较短；缺点是面积赠送率有可能受当地的限制，可能连5%都达不到。比如在北上广深那些寸土寸金的地方，对规划方案的审核特别严格。所以在这两个不同的操作模式下，为了匹配市场的需求，同时工期和成本的性价比也最高，一二线城市更适合选择精装，三四线城市更适合毛坯。

第2.单单从预售条件和资金监管比例比较，一二线城市更适合利润型或者均衡性项目，更适合选择精装类型追求高溢价。三四线城市更适合做现金流型项目，所以选择总工期较短的毛坯产品定位。

第3.预售证获取前需要确定备案价，精装交付的成本较高，自然备案价也更高，如果后期销售不理想，再想调整备案价比较困难，因为一二线城市的精装市场比较稳定，所以一二线城市采取精装报建，精装交付更为合适，三四线城市采取毛坯报建更为合适，后期如果有需求可以再把毛坯交付改为精装交付。

第4.商品房对应的土地性质为国有土地使用权，所以房企的市场空间范围在城镇，经历了这么多年的发展背景下，新项目不管是在哪个区域开工，周边5公里范围内，预计最少都会存在3个竞品楼盘，也就是说不管你的项目经营定位是毛坯还是精装，当地客户市场已经有了明确的市场价位判断，同样的区域，同样的开发成本，竞品毛坯卖5千，你精装卖8千，客户就会对比，多出来的3千块精装价位，还不如我自己装修。一二线城市可能主打精装交付的节奏多一些，三四线城市主打毛坯交付的节奏多一些。所以对周边竞品的分析非常重要。

第5.能在一二线城市立足的房企，其产品质量，更有保障，同时对客户的需求有更深入的研究，比如踢脚线是否内嵌。而三四线城市呈现出的开发水平差异化较大，客户安全感不足。

第6.一二线城市本土房企，相较而言，项目管理水平更能够驾驭精装类型。而不产生大的风险。

第7.一二线城市销售周期比三四线城市短，去库存能力更强。在相对固定的开发周期里面，如果在三四线城市选择精装，如果合同交付期限满，去化率尚未达到90%以上，对开发成本也是造成一种浪费。

第8.目前一二线城市的精装交付标准区别不大，大家可能更注重拎包入住的客户体验，所以市场是给有精装的这部分利润的。但是三四线城市的精装交付标准目前差异化较大，比如赠送面积的区域是否也加入到精装交付标准当中，按照10%面积赠送率计算，也是一个相当大的成本支出。

第9.一二线城市保值、投资客户居多，三四线城市刚需、刚改客户居多，购买力稍有不足，定价太高，月供超过平均月收入的50%，可能会流失很大一部分客户；

第10.一二线城市地价较高，开发成本更多，资金占有率更大，选择精装可以再追求一部分利润。

第11.一二线城市生活节奏较快，而三四线城市客户更能也更愿意花时间花精力在自己的新房装修上。

第12.一二线城市客户更追求装修效果和档次，同样的装修效果可能装修成本差别不大，但是三四线城市客户，更想自己动手营造一个物美价廉的装修效果。

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