住宅可以改为经营性用房吗(住宅改为经营性用房对业主有什么影响)

导语：物权纠纷：住宅能不能改为经营性用房

住宅能不能改为经营性用房？能，但条件较为苛刻。

部分创业者为了降低办公场所成本，将办公场所设在住宅内，经营公司、服务行业等；部分业主为了便利，将住宅房用于经营餐饮、小卖部等。这些情况就是通常所说的“住改商”。

虽然我国法律明确规定不得随意改变商品房使用性质，但依据《中华人民共和国民法典》关于建筑物区分所有权的规定，业主对专有部分享有使用支配的权力，并给出了业主将住宅改变为经营性用房的方法。

1、不违反法律、法规以及管理规约。

改变住宅使用性质，不得违反法律、法规及管理规约。一般来说，由于行业的不同，对经营场所的规定也有不同。

例如

《中华人民共和国大气污染防治法》规定：禁止在居民楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目；

《中华人民共和国消防法》规定：生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内；

《互联网上网服务营业场所管理条例》规定：中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼(院)内不得设立互联网上网服务营业场所。

在改变住宅使用性质时，应该先查阅相关法律、法规，对拟经营的行业住所是否有强制性规定，再到查阅是否违反物业管理规约。

2、经有利害关系业主的一致同意。

建筑物区分所有权的行使，也要保障相邻权人的相关权益。《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系业主的一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对“有利害关系的业主”进行了明确的界定，本栋建筑物内的其他业主都属于“有利害关系的业主”。也就是说，要将住宅用房改变为经营性用房，至少要经过整栋楼业主的同意。

如果未经任意一户业主同意，其可以起诉要求改变住宅使用性质的业主排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

（注：“住改商”的具体办理手续，可以咨询当地工商部门。这里给出一个参考文件《湘潭市市场监督管理局 关于推行“住宅改为经营性用房”市场主体登记事项告知承诺制的通知（试行）》。）

将住宅改为经营性用房的条件较为苛刻，但现实生活中这种“住改商”的情况比比皆是，其中有不少都未能按照法律规定，办理适当的手续。

这里我建议大家，如果已经改变了住宅使用性质，应该尽快补足手续。如果你的邻居将住宅用作经营但没有经过你的同意，你可以起诉要求对方停止对你相邻权的侵害。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

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