导语：「物权篇之用益物权」用益物权

用益物权这个名词在日常生活中不大碰到，所以看着有点陌生，但是实际应用还是非常广泛的。是指对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。就是说没有所有权，只有使用(用)和收益(益)权。当然用益通常以占有为前提。目前的用益物权包括：

1、城市：建设用地使用权

2、农村：土地承包经营权

宅基地使用权

3、其他：居住权、地役权

建设用地使用权

建设用地使用权：依法对国家所有土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

设立：可以在土地的地表、地上或者地下分别设立；出让(有偿，要求公开竞价方式)或者划拨(无偿)方式，建设用地使用权自登记时设立。

权利：1、建设用地使用权人不能改变土地用途，

2、土地上建造的建筑物归建设用地使用权人；

3、建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。期限不能超过剩余期限，前4种行为要申请变更登记。

4、建设用地使用权处分的，土地上建筑物一并处分，土地上建筑物处分的，建设用地使用权一并处分。(房地一体)

5、住宅土地届满后自动续期，非住宅的建设用地使用权届满后的续期按照法律规定办理。

6、建设用地使用权消灭的，应该及时办理注销登记。

土地承包经营权(重点，属于重大制度修改)

土地承包经营权是为从事种植业、畜牧业、林业，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。

集体所有：耕地、草地、林地，家庭承包方式

国家所有：四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)，养殖水面，农田水利设施用地等，招标、拍卖、公开协商等方式，优先由本集体经济组织成员承包，也可以是外单位和个人(2/3村名大会成员或者2/3村民代表同意，报人民政府同意)。

农村基地经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。称为土地承包经营制度。

承包期：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年

承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

设立：土地承包经营权合同生效时设立，需要及时登记，颁发土地承包经营权证，林权证等并登记造册。

权利义务：

1、可以占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

2、可以互换、转让，可以申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

3、可以自主决定出租、入股或者其他方式向他们流转土地经营权。

4、流转期限五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，可以登记，未登记不得对抗善意第三人。

5、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，并依法登记的，可以采用出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

宅基地使用权

宅基地使用权是对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

宅基地使用权不得抵押。

居住权

居住权是指按合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。主体只限自然人。可以超过20年。(租赁合同不能超过20年)

设立：书面行使订立居住权合同 1、当事人姓名或者名称和住所 2、住宅的位置、3、居住的条件和要求 4、居住权期限 5、解决争议的方法

通常无偿设立，当事人另有约定的除外

需要向登记机关登记，居住权自登记时设立

遗嘱方式设立居住权的，以遗嘱有效为前提，如果负有对应义务的，应当履行相应的义务，受遗赠人应当及时做出接受的意思表示。

权利义务：不得转让、继承，抵押（绝对禁止）

不得出租，当事人另有约定的除外(相对禁止)

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，消灭后及时办理注销登记。

地役权

地役权相对接触比较少，是指为了自己不动产使用的便利和效益(比如通行便利和观看风景)，按照合同约定而使用他人不动产的权利。需役地权人(地役权人)，供役地人。通常是有偿方式。

例：A从自己承包的土地出入不便，和B书面约定，在B承包的土地上开辟一个道路供A同行，A支付给B5万元。属于地役权关系。

地役权的转让情形：

1、左转弯：需役地权人发生了变更，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。

例：A公司为了满足小区观景需求，向B公司支付200万，B公司在20年内不能建造6米以上的建筑，A公司将全部房屋出售后，B公司建了8米高的厂房，问谁有权请求B公司拆除8米的建筑？

答：小区业主。

2、右转弯：供役地人发生了变更，未经登记，不得对抗善意第三人

例：A公司为了满足小区观景需求，向B公司支付200万，B公司在20年内不能建造6米以上的建筑，B公司将土地使用权转让给了C公司，C公司建造了8米的高楼，问：A公司是否有权不让C公司建造高楼？

答：无权。

3、两边转弯：需役地权人和供役地人都发生了变更，根据问题涉及是转向进行处理。

例：A公司为了满足小区观景需求，向B公司支付200万，B公司在20年内不能建造6米以上的建筑，B公司将土地使用权转让给了C公司，A公司将全部房屋出售后，C公司建造了8米的高楼，问1：小区业主是否有权不让C公司建造高楼？

答：无权。

问2：A公司是否有权不让C公司建造高楼？

答：无权。

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