导语：建筑房地产住宅批量装饰装修工程管理（中）

房地产住宅批量装修工程管理

第三章 精装房设计管理

第一节 装修房产品研发

第二节 装修房设计实施

第一节 装修房产品研发

一、研发要点

1、产品研发的指导思想：

研发阶段 实施阶段 入住阶段

客户需求调研 成交客户反馈 3个月居住反馈

装修标准测试 未成交客户反馈 1年居住反馈

2、产品研发的部门配合；

3、产品研发的供方选择。

二、工作模块

一级模块

二级模块

模块成果清单

全装修产品研发

模 块

全装修研发流程模块

《全装修产品研发流程》

全装修研发实施模块

《客户需求研究报告》

《全装修产品测试报告》

《成本规划要点》

全装修设计研究模块

《部品设计标准》

《空间功能研究》

全装修成果固化模块

《分级产品设计标准》

《标准户型手册》

三、研发流程

1、产品研发应以项目实施为依托；

2、标杆企业的研发流程

产品一体化整体设计研发管理

备注：红色部分为工程部精装组关注点

四、客户需求研究

1、研究方法

（1）定性

A、通过座谈或家访挖据客户需求和关注点；

B、定性调研前必须做好相应准备工作；

C、定性研究是为定量分析做准备。

（2）定量

A、通过定量研究得出结果指导设计；

B、定量研究表格需精心设计。

2、研究内容

（1）客户分类是客户研究的前提：

（2）客户需求研究：

A、客户对效果的需求：装修风格、装饰材料选用等；

B、客户对空间功能、使用功能和生活习惯的需求：房间使用方式、收纳要求、洗衣机和热水器放置位置等；

C、客户对部品的需求：电器品牌的认可度等。

（3）装修标准研究：

A、装修费用预算；

B、空间投入排序；

C、价格压力下的价值排序。

3、研究注意事项

（1）客户研究可以委托专业的咨询机构进行：

（2）机构不同，研究方法亦不同，必须有正确的指导，否则无法达到预期的效果；

（3）研究成果应为设计和销售服务。

4、客户需求研究梳理

五、装修产品测试

1、产品模型的实现

2、测试要点

（1）必须选取目标客户测试：

（2）根据测试结果进行改进：

六、装修成本规划

1、成本规划本质；

2、成本规划要点：

（1）性价比的体现；

A、提高功能，降低成本；功能不变，成本降低；成本不变，提高功能；

B、功能略有下降，成本大幅下降；成本略有上升，功能大幅提升；

C、综合统筹；

D、建立标准成本管理表格和数据库。

七、部品设计标准

1、部品设计标准的意义；

2、部品设计标准的建立过程：

（1）橱柜设计

A、橱柜设计原则；

B、橱柜分级体系；

C、橱柜功能设计：橱柜设计要实现“麻雀虽小，但五脏具全”的功能，具备储存、清洗、烹饪三个功能；

D、橱柜销售展示。

（2）木地板选用

A、常用木种、规格、铺设方式等。

（3）乳胶漆选用

A、乳胶漆有档次及性能之分，需物尽其用。

（4）石材选用

A、石材市场较混乱，选用需谨慎

B、石材选用要点

①可以批量供应 ；

②考虑成本和批量施 工难度；

③考虑使用环境 ；

④复合石材的应用 ；

（5）墙纸选用

A、非交楼标准：

B、考虑使用环境：

（6）开关插座设计

（7）收纳系统设计

（8）浴室五金选用

（9）室内木门选用

（10）背景墙设计

（11）电器选用

A、热水器选用：

B、冰箱洗衣机位置设计：

C、分体空调位设计：

（12）其它设计细节

（13）标杆企业研究方向

八、成果标准化

1、装修成果标准化意义

（1）快速复制、避免出错、降低成本：

2、装修分级体系

（1）以预算为纬度进行划分；

（2）不同装修等级对应配置不同装修材料；

（3）实施时可调，要与实际操作项目适应。

3、标准户型手册

第二节 装修房设计实施

一、工作模块

二、设计实施流程

1、标准化成果的实施

2、装修设计前置

（1）避免装修设计时对户型进行较大改动，增加工期、成本；

（2）避免设计硬伤 ，达到最好设计效果；

（3）避免质量隐患，提升客户质量满意度。

3、关注户型优化

（1）主力户型不宜过多；

（2）户型优化必须提前介入；

（3）户型优化必须从客户需求出发；

（4）户型优化必须和部品研究相结合。

三、装饰图纸审核

1、装修房设计图纸标准

（1）原有设计图纸目录

A、施工图说明

B、材料表

C、装修平面布置图

D、墙体开线图

E、天花布置图

F、灯具定位图

G、墙体终饰图

H、开关控制图

J、强弱电布置图

K、给排水定位图

L、立面索引及立面图

M、节点详图

（2）原有设计图纸深化

A、材料表

B、墙体终饰图

C、强弱电布置图

D、强弱电布置图

E、给排水定位图

F、节点详图

（3）新增设计图纸

A、客厅、餐厅、卧室吊顶龙骨排版图

B、客厅、餐厅、卧室吊顶石膏板排版图

C、厨房吊顶龙骨排版图

D、厨房吊顶石膏板排版图

E、卫生间吊顶龙骨排版图

F、卫生间吊顶石膏板排版图

G、厨房地面排砖图

H、厨房墙面排砖图

J、卫生间地面排砖图

K、卫生间墙面排砖图

L、. . . . . .

2、装修房设计图纸审核

（1）消灭本位主义，提供专业意见，主动性工作，培养客户意识；

（2）《设计缺陷手册》的缺陷和傻瓜式的《设计缺陷预防表》；

第四章 装修房销售管理

第一节 装修房工程管理之销售配合

第二节 装修房销售风险防范

第三节 个性化要求的处理

第四节 样板房管理

第一节 装修房工程管理之销售配合

一、销售管理工作模块

一级子模块

二级子模块

模块成果清单

全装修销售管理体系

全装修销售风险防范模块

《装修房交楼标准编制作业指引》

《装修房合同附图编制作业指引》

《装修房培训讲义标准版本》》

《客户个性化要求处理及变更审批流程》

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全装修样板房管理模块

《装修房样板房管理作业指引》

《装修房样板房风险评估作业指引》

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全装修样板房软装设计模块

《软装采购管理作业指引》

《软装采购标准合同》

《软装设计标准》

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第二节 装修房销售风险防范

一、装修房的宣传

1、宣传的目的；

2、宣传的重点；

二、装修房的培训和现场的讲解；

三、交楼标准的编制和审核；

四、合同附图的编制和审核；

五、交付时间的约定；

六、委托装修协议和附送面积的装修约定；

七、销售过程舍设计变更的处理。

第三节 个性化要求的处理

一、个性化要求的分类：

二、个性化要求处理原则：

三、个性化要求处理案例。

第四节 样板房管理

一、样板房的分类

1、模板样板房和实体样板房；

2、装修展示样板房和装修交付样板房；

3、工法样板房；

二、样板房的施工

1、样板房施工管理的归属和施工工期安排：

2、样板房的验收和风险评估；

3、样板房维护机制的建立。

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