签过商品房买卖合同还可以退房么(法律人从七方面解读大家都签过的商品房买卖协议)

导语：法律人从七方面解读大家都签过的商品房买卖合同

一、概念

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会公众销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其包括预售合同和正式合同。

二、风险负担

采“交付主义，即商品房交付之前由出卖人负担风险，交付之后由买受人负担。但买受人接到书面交房通知无正当理由拒绝接收房屋的，自该交房通知确定的交付使用之日起，风险由买受人承担。

三、容纳规则

(1)商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。

(2)但具体、确定并对合同的订立以及房屋的价格有重大影响的，视为邀约，该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应视为合同内容。

四、合同无效的认定

(1)出卖人未取得商品房预售许可证明而订立的预售合同，无效。但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条)。

(2)出卖人与第三人恶意串通订立合同，买受人可主张该合同无效(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条)。

(3)双方约定以办理商品房预售合同登记备案手续为合同生效要件的，从其约定，但一方已经履行主要义务，对方接受的除外(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条)。

五、法定解除权成立要件

(1)房屋主体结构不合格。

(2)质量问题严重影响正常居住适用。

(3)建筑面积误差超出3%。

(4) 延迟交房或延迟付款，经催告后3个月内仍未履行。

(5)因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记。

六、违约责任

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

七、惩罚性赔偿

开发商的欺诈行为导致合同无效或者被撤销、解除的，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任(《消费 者权益保护法》第49 条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条):

(1)先出卖后抵押，未告知买受人;

(2)一房二卖，导致合同目的不能实现;

(3)隐瞒或提供虛假商品房预售许可证:

(4)隐瞒已经抵押的事实;

(5)隐瞞房屋为拆迁安置补偿房的事实。

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