导语：户口才落成都，刚需想在天府新区买二手房，哪个小区性价比高？

天府新区的新房，很多属于大户型，一般刚需未必能够上车，改善、投资买了溢价也显得过高了一点，房企如果把增值空间吃透了，留给买房人的升值空间就没那么多了。

所以，不少人瞄准了天新的二手房。

整体而言，天新的二手房源，可圈可点的其实也很有限，因为人口大多集中在主城五城区和高新南，也就是中心城区。

天新的居住成熟度还没有主城那么高，二手房板块成交量价和关注度比较高的小区，也就是下面这几个，分属于南湖、海洋公园、华阳等板块，也算是各有优劣：

1、南湖国际社区

南湖板块主要的优势就是据守南湖湿地公园，处在牧华路三段以北，可以说是承接了一部分中心城区的居住热度的。

这个项目开发年代早一些，虽然不是top10以内的品牌房企，但是也算是天府新区二手房里面难得的了，还有二江寺地铁等加持，属于公园+地铁房，小区内绿化也还可以。

对比恒大天府半岛、麓湖等板块而言，项目还是偏西了一点，没有位于天府大道中轴线上，一居室、二居室等小户型也还是不少，楼间距和建筑密度相对密集一些，重点关注梯户比、 车位比和公摊得房率。

总的来说，属于比较典型的刚需楼盘，但是目前的1.8w+的价位，略显得有些浮夸了。

毕竟老城五区那么核心的地段和配套资源，都还有二手房1w+的单价，天新的二手房这种价格，个人还是比较难以接受，这种板块的刚需，那么多房源供应，在1w上下的单价，算是比较合理的。

2、万科海悦汇城

海洋公园板块，相比南湖，就要更靠近高新南一些，未来得到的发展红利外溢，也会更高一些。

而且万科的房子质量也是有口皆碑的，属于top3的品牌房企，相对来说，品牌房企开发的楼盘，保值性上，往往要高于非品牌小区。

配套上有1号线和18号线的五根松、海昌路地铁站，相距1km以内，配套其实也还好。

但是这个楼盘容积率稍微比南湖国际高一些，接近4.8，总楼层较高。

而且海洋公园周边的竞品楼盘不少，比如之前的新鸿基悦城，9000+的清水单价，某种程度上，取证单价蕴含着主流定价观点，对这个板块及周边地块的价值权衡。

所以，我们认为，海洋公园周边，价位在1.2w上下，是比较合理的一个溢价，再往高，可能就是接盘炒家逃顶的高位了。

3、慕和南道

属于华阳板块的热门楼盘，地铁5号线骑龙站加持，府河以西，地段上比南湖更靠近高新南，甚至比海洋公园都还更北一些。

天府新区就是这样，有一个规律，牧华路三段以北，越靠近主城，越有价值，牧华路三段以南，越靠近天府公园、兴隆湖，房价越高。前者源于主城价值外溢，后者源于未来规划，中不溜地带，恰好是洼地。

但本项目周边的地块大多是小块小块的项目，缺乏系统性打造的大规模大手笔项目，而且周边组团很多都是低矮的多层建筑，高层组团独树一帜，容积率也是接近5左右，整体会显得比较拥挤。

华阳板块不像新川，新川周边还有很多可拓展空间，升值潜力大，城区的既有包袱，也是后期升值潜力的一个衡量指标。

说实话，这个小区的二手房价，单价略显浮夸了，我能接受的最高价位，也就是在1.2w以下，毕竟，如果有200~300万的预算，为什么不去买兴隆湖周边的改善大户型？

如果是投资或者刚需，老城五区也有大把的单价1w上下的刚需、老小区可以选择。

总体而言，当前天府新区的二手房源并不多，而且建筑年代并不算新，有的小区，房龄都有一二十年了，新房户型大、总价高，而且未来的规划变成现实还需要更多时间和人口、产业来填充。

从目前成都老城五区大量的二手房供应局面来看，整个城市的新房价位，未来也不排除有一个削峰填谷过程的可能性。

刚需和投资，可能老城五区的低总价二手房才是真正性价比之王，而改善和投资，总价300万起步对于北上广深的投资客高收入人群可能不算多贵。

但是对于成都四川本地人而言，而且未来经济增速放缓，人们对自己收入预期增长和稳定性也产生担忧，能拿出300万来改善并保证持续30年高月供支出的家庭，又能有多少呢？

我们认为，讨论成都的二手房也好，新区改善新房也好，不能脱离人均收入的基本面，成都人口虽多，城区虽大，但经济底色和北上广深，仍然存在差距，中短期内，二手房1w+的价位算是不错了，新房1.3~1.5w上下，算是比较能够接受的段位。

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