导语：重新认识广州房价体系

相信很多人都想知道未来三到五年房价如何，然后提前布局，这个在私享会上有分享过。

以前的逻辑是普涨到翻倍，这一次却是有产业有概念的涨，以及中心区向外依次递减，未来大概率是分化加格局重塑。

01、不再以珠城为锚

广州的主城区，一般我们会默认为天河海珠越秀荔湾中心四区，你也可以以珠江新城为中心往外画圈。

很多普通买家或者大V会以珠江新城为核心来建立价格体系，越远就应该越便宜，这样的方法是不对的。

因为广州的版图是自上而下的，南北或东西价差较大，西边佛山甚至比东边增城更近主城区。

所以，你很难理解，30公里外的花都才2万，60公里外的南沙、知识城却要3-4万。

同样是主城区的海珠南也是5-6万，而离主城区距离更远的老黄埔萝岗香雪番禺万博也要5-6万。

另外，离珠江新城更近的滨江东滨江西才8-10万，而距离更远的芳村白云新城也要这个价格。

让人更加不明白的是，为什么越秀天河那么破的老房子也要七八万，甚至是10万。

造成这种现象的，除了地段、产业、人口之外，广州房价是有三重鄙视链的。

一是向东向南似乎成了广州买房的共识，老荔湾芳村教育再好，交通再方便，投资上不如有产业有GDP有概念的黄埔。

二是有江景就值钱，能望白云山就叫豪宅，没有产业不要紧，有景观就能卖出高价钱，既没产业又没景观更加不值钱。

三是新广对于改善型小区户型楼龄等居住体验的要求，也越来越多。

总结一下：不是离主城区越近，房价就越贵。

反过来，不是离主城区越远，房价就越便宜。

以前以珠江新城为锚去判断价格的逻辑要改一改了，广州房价格局一定会重塑。

02、影响房价的几个因素

当前，影响广州各板块房价的，除了地段外，主要有几个因素：江景、山景、教育等。

比如芳村和海珠西的江景房就是要卖十万，广钢有学位加分也能卖到六七万，南沙有金融岛这个概念也能卖三四万，而白云新城因为能望白云山就要卖8-10万。

试想一下，如果没有这些景观和教育的加持，他们还能卖到这个价格吗？

你以为真的是产业吗，白云新城有啥产业，灵山岛又有啥产业。

人都没有哪来的产业，所以他们要么不涨，要么回报一般。

但那是过去的房价公式，不代表未来。

未来影响房价的除了地段之外，还有其他几个因素：政府投入、产业、人口流入、土地供应。

个人认为最重要的是产业和土地供应。

有产业的地方才有购买力，才有接盘侠，房子才有机会涨。

而土地供应的数量和节奏也会深刻影响板块内的房价，这一项掌握在政府手里，所以房价也控制在政府手里。

很多画饼或概念因素，我们是无法判断什么时候会建成，所以我们比较能确定的就是正在建的地铁线路。

因为地铁线路影响到周边土地的开发和政府对周边的投入，领导是不会浪费这么重要的资源。

未来三到五年，中心四区开通的线路依然是最多的，其次是白云，番禺黄埔加上延长线只有两条，增城从化没有，城际和轻轨不算的话。

所以，从政府投入和基建来看，中心区仍然是王者，所有资源还在向中心区靠拢。

而外围没有地铁增量了，只能拼产业和人口了，外加一个教育。

从这几点来看，黄埔的赢面还是会比番禺要大，有产业和教育的加持，但是也会受供应的压制。

还有独立于主城之外的板块，要形成一个完善有配套的板块，且这个板块城市界面要好，才能够脱离主城区的价格体系而独立存在。

这个部分的城市界面以及更为先进的产品，实际上会替代老城区的刚需们对产品的追求。

很多老城区的老房子，产品不行、物业不好、单体楼、没学位、没交通、楼龄旧的也还是会跑输大盘，去到更为优越的次核心板块寻找尊严。

次级板块的优等生高于核心板块的差等生，这也是为什么市区有些房子比外围还便宜的原因，将来也会进一步拉开。

除主城区之外，白云黄埔教育在补上（需要时间），而番禺在教育上仍然是短板，千万不要小看教育，不然中产们还是会回到教育更好的主城区。

当然，我们还是不能忘记房价的底层逻辑：供需，番禺黄埔荔湾白云的核心区域还有很多房子要卖，这些都会制约它的涨幅。

03、中心区还是老大

你嫌弃天河东太拉垮有用吗，没办法，金融城这个产业，广州是一定要发展起来的。

你觉得海珠房价太贵，没办法，琶洲已经起来了，海珠作为一个岛，土地资源有限，房子自然也是越卖越贵。

你想不明白的事情还多着呢。

对于核心区而言，也要有新的血液加入，上限才能不断被打开，而不是一味地吃老本。

比如珠江新城还有保利天御加入，琶洲有琶洲南加入。

而没有新鲜血液加入的，就难以继续向上置换和循环，房价的天花板就不会主动突破，只能被动突破，比较典型的就是越秀。

保利天悦的诞生突破了琶洲万胜围的天花板，而臻溋铭铸突破了金融城的天花板。

在没有更新一轮行情来临，以及没有更优越的产品出现前，它们将会维持这个天花板很多年，就像汇悦台诞生后一直都没有对手出现，所以它就一直是广州豪宅的天花板。

以上是针对以存量市场为主的核心区而言。

对于外围市场来说，由于开发较晚，产品楼龄偏新，所以后续对产品户型容积率的要求会更高。

像大壮和城市之光这种高密度，未来绝对不是黄埔的天花板，将来一定会有更好的改善型产品出现。

但是板块的逻辑是一样的，除了本身有产业之外，你还需要更好的产品满足更高的要求。

这也是为什么白云新城、芳村江景房一直还能卖十万的原因之一。

除了地价本来就贵之外，他们一直有新鲜血液加入。

但是这个血液加入的节奏一定是有序进行的，要么在每一轮行情的高位，要么在每个板块清货之时，总不能一直有太多货在售，这样又回到了供大于求的局面。

最后，尽量往核心区靠拢是不变的第一原则，其次在外围也要优先选择有产业、教育、完善配套的次核心。

这样确保底盘够稳、上限更高，也能跑赢大盘，同时也要关注居住体验更好的楼盘。

以上

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